令和8年1月13日　提出 札幌東 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -33 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区伏古８条３丁目２番２８ ｢伏古８条３－２－３７｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パート等も見られる 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 元町 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 元町駅東方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東区東部郊外の既成住宅地域で利用状況は安定的である。建築費高騰等の影響から地価上昇率は縮小傾向にあり 、今後も地価は弱めの動きとなるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏古地区・東苗穂地区等の郊外の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人、共 同住宅建築目的の不動産業者等で把握される。郊外部に所在し割安感が強く、都心部等の地価上昇が進む時期において は、相応の需要が見られた。最近では建築費高騰等を背景に、昨年と比較し土地需要は弱まり、地価上昇率も縮小して いる。中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１７００万～２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。立地条件から賃貸需要が弱く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが現実的ではないため収益還元法 は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [114.7] [104.5] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇、金利上昇、物価高等の影響か ら住宅地需要は弱まっており、地価上昇率は 昨年と比べ縮小し、横ばいエリアもある。 地下鉄から遠いが、国道２７４号、宮の森北 ２４条通等の幹線沿いの商業地域に近い住宅 地域で、利便性は概ね良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％