令和8年1月16日　提出 札幌東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北丘珠４条２丁目６６２番１２６ ｢北丘珠４条２－５－２０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南東8m市道 水道、下水 新道東 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 5.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も同様に住宅地として推移するものと予測する。郊外の低価格帯 住宅地として一定の需要が見込めるが、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市東区郊外の北丘珠地区及び隣接の中沼西地区の住宅地域がその圏域。需要者の中心は戸建一般住宅 用地として市内の個人が大半を占めるが市外からの転入者も考えられる。郊外の低価格帯住宅地域として需要は堅調で ある。市場の中心となる価格帯は土地面積１８０㎡程度で６００万円前後で、土地建物総額では土地面積、建物の用途 ・規模により様々であることから中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が大半を占める。収益性よりも快適性を求める住宅地 域であることから、賃貸市場は未熟成であり、収益価格は試算しなかった。よって、本件においては多数の取引事例か ら試算し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、不動産市場動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は緩やかに持ち直している。不動 産市場の動きはやや弱いが、地価は上昇傾向 で、個人消費も物価上昇の影響はあるが、改 善しつつある。 郊外の低価格帯住宅地の一定の需要があるこ とから、地価は横這い傾向で推移している。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％