別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-12 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 262,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北４０条西４丁目３２５番１０
｢北４０条西４－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西25m市道 水道、ガス、下水 麻生近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 麻生近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近接する商業地域で、特別な変動はなく今後も同様に推移するものと判断する。地価は上昇傾向が続
くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄麻生駅周辺の商業地域を中心として、札幌市内のＪＲ駅、地下鉄駅周辺の商業地域一円。主たる需
要者は店舗事務所の所有を目的とする個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人又は法人である。
分譲、賃貸マンション用地としても需要が想定される。地下鉄駅至近に位置する立地条件から商業地需要は底堅く、地
価は上昇傾向が続いている。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄駅至近の商業地域で、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格が低位となった。当該地域は
繁華性は高いが、多様な用途が競合し、用途によって支払可能賃料が異なる事や、建築費の高騰、地価上昇による投資
額に見合った収益の想定ができなかったため収益価格が低位に試算された。本件においては市場の実勢を反映する比準
価格を重視し収益価格も参酌し、　代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 441,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰が続く中、中心部は再開発やビ
ルの建替えが未だ多く、また他の商業地域も
観光客の入込が回復し、物販、飲食を中心に
好調である。

大きな変動はないが、地下鉄駅の周辺の商業
地域であり、需要は強い地域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595031		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西22m市道、
北8m、二方路
商業
６０ｍ高度地区
特別用途地区
(100,400)
b ２６Ｋ１４
９Ｔ１０２
-595008		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22.8m道
道、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
c ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111013		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
西6m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(70,200)
d ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591126		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東21.8m市
道、
西10.9m、
角地
１住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
e ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591079		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,478  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
416,609 		 100
[  95.0]
438,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
439,000 
b (　           ) 
316,100  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
329,376 		 100
[  71.3]
461,958 
462,000 
c (　           ) 
275,975  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
259,726 		 100
[  54.0]
480,974 
481,000 
d (　           ) 
225,299  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
216,924 		 100
[  54.0]
401,711 
402,000 
e (　           ) 
202,208  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
203,005 		 100
[  78.3]
259,266 
259,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    445,000 円／㎡]  



札幌北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,846,622 
19,891,883 
54,954,739 
47,436,000 
7,518,739 		 （　0.9514）
7,153,328 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    188,245,474 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 390.00 ＲＣ10 3,172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   595 ㎡     21.8 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２・３階：店舗、４～１０階：共同住宅（２ＬＤＫ、約６０㎡、各界４戸）、型２８戸 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
390.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
390.00 
85.4 
333.06 
3,570 
1,189,024 		 3.0  3,567,072 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
299.00 
81.0 
242.19 
3,150 
762,899 		 1.0  762,899 
0.0  0 

 4～ 8		 居宅
299.00 
81.0 
242.19 
2,260 
547,349 		 1.0  547,349 
0.0  0 

 9～10		 居宅
299.00 
81.0 
242.19 
2,360 
571,568 		 0.0  0 
0.0  0 

計
3,172.00 
71.6 
2,270.58 

5,831,804 		 7,066,716 
0 
⑨年額支払賃料      5,831,804 円　×　12ヶ月　＝　      69,981,648 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   2,270.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,449,392 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,431,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,120,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,771,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,779,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,066,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,846,622 円　　　　（　       125,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,262 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,260 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,216,000 円  　　　　    804,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,284,083 円  　　　       78,551,040　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      583,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,200,800 円  　　　　    804,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       804,000 円  　　　　    804,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       804,000 円  　　　　    804,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,891,883 円　（　　　　　　        33,432 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 804,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　   3,172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,436,000 円  
（　　　　　        79,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,846,622 円      
②総費用 19,891,883 円      
③純収益　①－② 54,954,739 円      
④建物等に帰属する純収益 47,436,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,518,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,153,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,245,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北四十条西四丁目３２５番１０
 4306000186010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-12 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 261,000,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北４０条西４丁目３２５番１０
｢北４０条西４－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西25m市道 水道、ガス、下水 麻生近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 麻生駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、地下鉄麻生駅に近接した商業地域で、その繁華性及び利便性の高さから、賃料も上昇傾向で、店舗
、住宅の複合用途での土地需要は根強く、今後とも土地の高度利用は進捗するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区を主とした地下鉄駅に徒歩圏内の商業地域である。需要者の中心は道内外の法人、デベロッパ
ー等とみられる。地下鉄駅近接の立地性から賃料は上昇傾向にあり、マンションなど住宅としての高度利用に着目した
需要は根強く、今後も商住複合の土地利用における用地物色は続くものと見込まれ、地価動向は堅調である。利用目的
により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の強い取引事例を採用して求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価
格も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められ
たものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との
検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 441,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ
いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇
などによる個人消費者の購買意欲減退に注意
する必要がある。

地域要因に特に大きな変動はないが、地下鉄
麻生駅に近接して、その利便性の高さから商
住複合の土地需要は根強く、地価動向は堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１４
９Ｔ１０２
-595008		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22.8m道
道、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南10.9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595031		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西22m市道、
北8m、二方路
商業
６０ｍ高度地区
特別用途地区
(100,400)
d ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595014		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25.2m市道、
北6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,100  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
329,376 		 100
[  73.0]
451,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
451,000 
b (　           ) 
243,922  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
247,825 		 100
[  52.9]
468,478 
468,000 
c (　           ) 
405,478  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
416,609 		 100
[  93.0]
447,967 
448,000 
d (　           ) 
145,601  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 106.0]
284,059 		 100
[  65.6]
433,017 
433,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



札幌北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,779,764 
19,012,845 
53,766,919 
46,256,000 
7,510,919 		 （　0.9514）
7,145,888 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    188,049,684 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 390.00 ＲＣ10 3,172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   595 ㎡     21.8 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を駐車場、２～３階は店舗とし、４階から１０階まで共同住宅（各階３戸、計２１戸）を想定した。 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
390.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
390.00 
85.4 
333.06 
3,600 
1,199,016 		 3.0  3,597,048 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
299.00 
81.0 
242.19 
3,150 
762,899 		 3.0  2,288,697 
0.0  0 

 4～ 8		 居宅
299.00 
81.0 
242.19 
2,250 
544,928 		 1.0  544,928 
0.0  0 

 9～10		 居宅
299.00 
81.0 
242.19 
2,295 
555,826 		 1.0  555,826 
0.0  0 

計
3,172.00 
71.6 
2,270.58 

5,798,207 		 9,722,037 
0 
⑨年額支払賃料      5,798,207 円　×　12ヶ月　＝　      69,578,484 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　   2,270.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,814,574 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,393,058 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,825,653 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,687,405 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,722,037 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,779,764 円　　　　（　       122,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,352,000 円  　　　　    784,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,121,045 円  　　　       76,513,058　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      583,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,996,800 円  　　　　    784,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,176,000 円  　　　　    784,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       784,000 円  　　　　    784,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,012,845 円　（　　　　　　        31,954 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 784,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,256,000 円  
（　　　　　        77,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,779,764 円      
②総費用 19,012,845 円      
③純収益　①－② 53,766,919 円      
④建物等に帰属する純収益 46,256,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,510,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,145,888 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,049,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北四十条西四丁目３２５番１０
 4306000186010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考