別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 565,000,000 円  １㎡当たりの価格 990,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１０条西２丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 札幌

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ札幌駅周辺では再開発事
業完成等により、外延地域の
潜在力を高めている。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ札幌駅から徒歩圏内の商業地域である。北口エリアでは再開発事業やインバウンドの影響からオフィスビル
やホテル用地の物色が盛んであり、外延部に位置する近隣地域においては、その潜在能力が顕在化しつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区のＪＲ札幌駅に徒歩圏内及び北口外延の商業地域である。主な需要者は、大手不動産会社、道内外
の法人等である。発展を続けるＪＲ札幌駅北口地区の外延に当たる立地性及び駅周辺再開発事業の実施などの影響を受
けて、商住複合の高度利用を中心に土地需要は強く、用地供給不足も加わって地価動向は依然として強含みである。利
用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性を有する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収
益価格も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求め
られたものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ
いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇
などによる個人消費者の購買意欲減退に注意
する必要がある。

近隣地域自体に大きな変化はないが、周辺エ
リアではオフィスビル、ホテルの事業計画が
具体化しており、その波及効果で地価動向は
強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595018		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595020		 札幌市北区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南7.3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,438)
c １２６１８
６１１０１
-515026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
d ２２５１１
０１１０１
-515036		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
東7.3m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
e １２６１１
０１１０１
-115011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
913,512  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
901,560 		 100
[  88.9]
1,014,128 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　    445,931) 
1,486,436  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,679,673 		 100
[ 162.5]
1,033,645 
1,030,000 
c (　           ) 
1,488,760  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,407,555 		 100
[ 135.5]
1,038,786 
1,040,000 
d (　           ) 
756,214  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
731,707 		 100
[  73.5]
995,520 
996,000 
e (　           ) 
910,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
898,247 		 100
[  87.4]
1,027,743 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



札幌北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,537,250 
17,786,484 
54,750,766 
39,353,000 
15,397,766 		 （　0.9514）
14,649,435 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    385,511,447 円　　　　（　    675,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 371.68 ＲＣ9 2,699.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   571 ㎡     17.0 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を事務所、２階～９階を共同住宅、各階１ＬＤＫ２戸・３ＬＤＫ２戸、計３２戸を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
238.30 
82.1 
195.57 
4,740 
927,002 		 3.0  2,781,006 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,370 
602,075 		 1.0  602,075 
0.0  0 

 6～ 9		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,417 
614,015 		 1.0  614,015 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
45.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,699.62 
82.5 
2,227.89 

5,791,362 		 7,645,366 
0 
⑨年額支払賃料      5,791,362 円　×　12ヶ月　＝　      69,496,344 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   2,227.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,010,202 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,772,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,506,546 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,772,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,813,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,464,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,645,366 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,537,250 円　　　　（　       127,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,001,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,102,284 円  　　　       76,278,546　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,212,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,803,400 円  　　　　    667,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,000,500 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       667,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,786,484 円　（　　　　　　        31,150 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 667,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,699.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,353,000 円  
（　　　　　        68,919 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,537,250 円      
②総費用 17,786,484 円      
③純収益　①－② 54,750,766 円      
④建物等に帰属する純収益 39,353,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,397,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,649,435 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    385,511,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     675,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十条西二丁目９番１
 4306000155462-0000
2 　札幌市北区北十条西二丁目１０番１
 4306000155464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 565,000,000 円  １㎡当たりの価格 990,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１０条西２丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 札幌

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌駅徒歩圏にあり高度利用可能な立地環境に加えＪＲ駅周辺の再開発の波及から、今後も上向きと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    672,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌駅・大通駅などの高度商業地域外縁の地域。主な需要者は、道内外の法人企業のほか、海外を含む
不動産投資家等である。新幹線延伸延期の影響は少なく、とりわけ北口を含め札幌駅周辺は、好調なインバウンドによ
る高いホテル稼働率を背景に、投機的取引が散見され、地域もホテルを含め多様な高度利用が可能な立地から、価格上
昇となった。需要の中心となる価格帯は、用途や規模等により大きく異なり、中々見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は規範性の高い商業地の事例を中心に求められたもので
、上向き傾向にある地域の動向をある程度表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に高層の事務所兼共同住
宅を想定し求められたもので、地域の収益性を表している。以上から、賃料の遅効性からやや低位に試算された収益価
格を参考に、最近の市場性を反映した比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 札幌駅周辺再開発の波及や活発なインバウン
ドの状況を受け、ホテル等多様な用途への高
度利用可能な立地から、投資対象として堅調
に推移している。

新幹線延伸に伴う再開発事業の波及や高層マ
ンションの建設もあり、土地需要や高度利用
の進展は順調に推移。


特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595029		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595030		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２５１１
０１１０１
-515019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
d ２２４１１
０１１０１
-515019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
864,523  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
900,833 		 100
[  92.1]
978,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
978,000 
b (　           ) 
631,087  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,593 		 100
[  68.5]
959,990 
960,000 
c (　           ) 
1,075,890  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,145,823 		 100
[ 107.8]
1,062,916 
1,060,000 
d (　           ) 
907,764  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
985,832 		 100
[  97.3]
1,013,188 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



札幌北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,498,281 
17,238,244 
53,260,037 
37,937,000 
15,323,037 		 （　0.9514）
14,578,337 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    383,640,447 円　　　　（　    672,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 302.04 ＲＣ9 2,654.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   571 ㎡     17.0 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～９共同住宅、各階１ＬＤＫ２戸・３ＬＤＫ２戸、計３２戸を想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
238.30 
82.1 
195.57 
4,500 
880,065 		 3.0  2,640,195 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,270 
576,671 		 1.0  576,671 
0.0  0 

 5～ 7		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,300 
584,292 		 1.0  584,292 
0.0  0 

 8～ 9		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,350 
596,994 		 1.0  596,994 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,654.62 
83.9 
2,227.89 

5,556,942 		 7,317,072 
0 
⑨年額支払賃料      5,556,942 円　×　12ヶ月　＝　      66,683,304 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　   2,227.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,812,242 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,495,546 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,706,777 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,428,769 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,317,072 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,512 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,498,281 円　　　　（　       123,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,929,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,930,844 円  　　　       74,135,546　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,212,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,558,600 円  　　　　    643,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       964,500 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       643,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,238,244 円　（　　　　　　        30,190 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 643,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,654.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,937,000 円  
（　　　　　        66,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,498,281 円      
②総費用 17,238,244 円      
③純収益　①－② 53,260,037 円      
④建物等に帰属する純収益 37,937,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,323,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,578,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    383,640,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     672,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十条西二丁目９番１
 4306000155462-0000
2 　札幌市北区北十条西二丁目１０番１
 4306000155464-0000
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備考