別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　楓　侑樹   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区新川３条５丁目４８７番３０外
｢新川３条５－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区
特別用途地区

(100,200)
台形
1:1.5		 集会所

Ｗ1		 店舗、営業所等が多
い幹線道路沿いの商
業地域		 北50m国道、北東側道 水道、ガス、下水 新川

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 新川駅北西方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新川地区に存する幹線道路沿いの路線商業地域であり、都心アクセスに優れた路線商業地は希少性があり地価は
上昇傾向であるが、その勢いは弱まりつつあると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及びその周辺における路線商業地域の圏域。主たる需要者は、収益物件の運用を企図する投資家及び
店舗利用等を目的とした法人である。出店意欲の回復が見られ、賃貸住宅需要の増大等で地価は上昇して来たが、建築
費高騰等の影響により、地価上昇に鈍化の傾向が見られる。需要の中心は、利用規模や立地によって様々なため総額は
把握しがたいが、土地単価は１０万円／㎡前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は、店舗、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、建築費
高騰や金利上昇の傾向から、経費率や利回り等を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も
自己利用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.0]		 [103.0]
100		 94,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地の地価は、駅徒歩圏を中心に上昇
していたが、金利上昇、建築費高騰等により
上昇幅は縮小、郊外商業地等は高止まりの傾
向も見られる。

郊外の路線商業地域であり、その希少性から
需要に対して供給は限定的であることから、
地価は引き続き若干の上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595007		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南50m国道、
北東10.9m、
角地
近商
特別用途地区
３３ｍ高度地区
(100,200)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595012		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
北西10.9m、
南東7.3m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
c ２６Ｋ１４
９Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111038		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
e ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115004		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16.8m市
道、
北西10.6m、
北東6m、
三方路
準住居
３３ｍ高度地区
風致地区
(46,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,436  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
151,397 		 100
[ 149.4]
101,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
128,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.1]
147,587 		 100
[ 147.9]
99,788 
103,000 
c (　           ) 
104,633  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,307 		 100
[ 121.0]
87,857 
90,500 
d (　           ) 
55,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 104.5]
89,236 		 100
[ 101.4]
88,004 
90,600 
e (　           ) 
102,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
115,946 		 100
[ 131.7]
88,038 
90,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,800 円／㎡]  



札幌北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,148,805 
1,870,359 
5,278,446 
4,371,680 
906,766 		 （　0.9547）
865,690 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     22,197,179 円　　　　（　     70,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
特別用途地区		 100 ％   200 ％   200 ％   315 ㎡     13.5 m x   23.6 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し。２～３階は賃貸住宅を想定した（１ＬＤＫ、平均約５４㎡、計４戸）。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
89.6 
107.52 
2,270 
244,070 		 3.0  732,210 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
89.6 
107.52 
1,520 
163,430 		 1.0  163,430 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
120.00 
89.6 
107.52 
1,520 
163,430 		 1.0  163,430 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.6 
322.56 

570,930 		 1,059,070 
0 
⑨年額支払賃料        570,930 円　×　12ヶ月　＝　       6,851,160 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     322.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　         387,072 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,238,232 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　       519,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,138,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,059,070 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,849 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,148,805 円　　　　（　        22,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,800 円  　　　　     71,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 612,659 円  　　　        7,658,232　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,700 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      726,200 円  　　　　     71,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,800 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,870,359 円　（　　　　　　         5,938 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,371,680 円  
（　　　　　        13,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,148,805 円      
②総費用 1,870,359 円      
③純収益　①－② 5,278,446 円      
④建物等に帰属する純収益 4,371,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 906,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 865,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,748 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,197,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区新川三条五丁目４８７番３０
 4306000075837-0000
2 　札幌市北区新川三条五丁目４８７番３３
 4306000075840-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区新川３条５丁目４８７番３０外
｢新川３条５－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区
特別用途地区

(100,200)
台形
1:1.5		 集会所

Ｗ1		 店舗、営業所等が多
い幹線道路沿いの商
業地域		 北50m国道、北東側道 水道、ガス、下水 新川

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 新川駅北西方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの希少性から、比較的安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の郊外の商業地域。需要者の中心は、市内及び道内の企業あるいは個人事業者である。交通量が多く
、最寄駅も徒歩圏と賃貸需要も見込める立地にあるが、近年の価格上昇に比べ、実需は低下傾向にあり、加えて建築及
び物価高騰から上昇率は低下傾向となっている。需要の中心は、利用規模や建付地の有無によって大きく異なり的確に
把握できないが、１００坪程度の土地総額で３，０００万円～３，５００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は比較的格差の少ない事例を中心により求められたもの
で、やや低下気味の傾向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に中層の店舗兼共同住宅を想定したもの
で、地域の収益性を表している。以上から、収益価格の遅効性を勘案し、最近の市場性を反映した比準価格を中心に、
代表標準地からの検討結果を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.0]		 [103.0]
100		 94,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通量が多い幹線及び準幹線道路沿いは、希
少性から需要は多く、一方背後住宅の顧客の
集客力が投資動機である既存商店街は、比較
的堅調に推移。

ここ数年の価格上昇による割高感から、昨年
に比べ需要は低下気味。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１４
９Ｔ１０２
-115002		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東19m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595015		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東17m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
c ２６Ｋ１４
９Ｔ１０２
-595004		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595012		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
北西10.9m、
南東7.3m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,243 		 100
[ 103.5]
89,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
91,800 
b (　           ) 
113,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
146,806 		 100
[ 154.4]
95,082 
97,900 
c (　           ) 
101,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,150 		 100
[ 114.1]
91,280 
94,000 
d (　           ) 
128,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.1]
147,587 		 100
[ 147.9]
99,788 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



札幌北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,016,577 
1,776,856 
5,239,721 
4,328,700 
911,021 		 （　0.9547）
869,752 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     22,301,333 円　　　　（　     70,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
特別用途地区		 100 ％   200 ％   200 ％   315 ㎡     13.5 m x   23.6 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し。２～３階は賃貸住宅を想定した（１ＬＤＫ、平均約５４㎡、計４戸）。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
89.6 
107.52 
2,200 
236,544 		 3.0  709,632 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
89.6 
107.52 
1,500 
161,280 		 1.0  161,280 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
120.00 
89.6 
107.52 
1,500 
161,280 		 1.0  161,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.6 
322.56 

559,104 		 1,032,192 
0 
⑨年額支払賃料        559,104 円　×　12ヶ月　＝　       6,709,248 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     322.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　         387,072 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,096,320 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　       509,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,006,978 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,032,192 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,016,577 円　　　　（　        22,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,500 円  　　　　     70,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 601,306 円  　　　        7,516,320　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,700 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      719,100 円  　　　　     70,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,750 円  　　　　     70,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,500 円  　　　　     70,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,776,856 円　（　　　　　　         5,641 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,328,700 円  
（　　　　　        13,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,016,577 円      
②総費用 1,776,856 円      
③純収益　①－② 5,239,721 円      
④建物等に帰属する純収益 4,328,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 911,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 869,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,301,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区新川三条五丁目４８７番３０
 4306000075837-0000
2 　札幌市北区新川三条五丁目４８７番３３
 4306000075840-0000
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備考