別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
札幌北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２３条西４丁目１９番３１９
｢北２３条西４－２－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 541  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北22m道道 水道、ガス、下水 北２４条

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 北２４条駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 建築費、金利動向等の影響は懸念されるが、地域に特段の変化は無く、地下鉄北２４条駅周辺の北区を代表する
商業地域であること及び収益物件等に対する根強い需要等から、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に地下鉄駅周辺の商業地域内の圏域。需要者は店舗、事務所ビル等の取得を目的とした法人事業者等
が中心。物価上昇等の影響はあるが、地下鉄北２４条駅周辺の利便性の高い地域で、収益物件等に対する根強い需要等
もあり、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しにくい状況にあるが、対象地
と同程度の規模の土地で概ね坪１５０万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象
地は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域に存すること等から、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準
価格を中心に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌北 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費、資材価格等の物価上昇、人手不足に
よる工事の長期化、金利動向の先行き不透明
感等が地価の抑制要因となっており、その動
向が注視される。

地下鉄２４条駅周辺の北区を代表する商業地
域で、収益物件等に対する需要は根強く、幅
広い需要が見込まれること等もあり、地価は
概ね堅調に推移。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115002		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
西6.4m、
二方路
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595002		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.6m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
c ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595003		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東14.5m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
d ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595008		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,549  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
275,202 		 100
[  67.2]
409,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
410,000 
b (　           ) 
289,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
296,514 		 100
[  64.5]
459,712 
460,000 
c (　           ) 
389,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,115 		 100
[  83.3]
479,130 
479,000 
d (　           ) 
297,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
302,579 		 100
[  66.5]
455,006 
455,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



札幌北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,158,899 
19,583,652 
42,575,247 
33,809,900 
8,765,347 		 （　0.9396）
8,235,920 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    216,734,737 円　　　　（　    401,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 317.63 ＲＣ7 2,208.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   541 ㎡     13.6 m x   41.6 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記の通り判定。１階～２階店舗、３階以上事務所（各フロア賃貸）。ＥＶシャフト容積不算入。 ⑦有効率　  75.5 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
317.63 
73.1 
232.13 
4,000 
928,520 		 6.0  5,571,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
307.63 
77.7 
239.13 
3,000 
717,390 		 3.0  2,152,170 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
307.63 
77.7 
239.13 
2,400 
573,912 		 3.0  1,721,736 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
44.80 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,208.21 
75.5 
1,666.91 

4,515,470 		 16,331,970 
0 
⑨年額支払賃料      4,515,470 円　×　12ヶ月　＝　      54,185,640 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   1,666.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,001,460 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,187,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,263,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,003,745 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,331,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         155,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,158,899 円　　　　（　       114,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,785,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,832,052 円  　　　       65,267,100　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,892,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,681,400 円  　　　　    557,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       835,500 円  　　　　    557,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       557,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,583,652 円　（　　　　　　        36,199 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 557,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   2,208.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,809,900 円  
（　　　　　        62,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,158,899 円      
②総費用 19,583,652 円      
③純収益　①－② 42,575,247 円      
④建物等に帰属する純収益 33,809,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,765,347 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,235,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    216,734,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     401,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十三条西四丁目１９番３１９
 4306000159336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２３条西４丁目１９番３１９
｢北２３条西４－２－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 541  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北22m道道 水道、ガス、下水 北２４条

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 北２４条駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅近接の娯楽飲食店街で、顧客の流動性も高く、今後も上向きと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の地下鉄駅近郊の商業地域一円。主な需要者は、道内外の不動産事業や投資目的の法人である。市
内でも乗降客数の多い地下鉄駅近接にあり、同駅を最寄駅とする各種大学や学校の学生も多く、店舗・事務所密度も高
い、娯楽飲食店街。最近の物価や金利上昇等にも拘わらず、投資意欲は活発で、昨年と同様の上昇となった。取引の中
心となる価格帯は、用途・規模並びに建付地の有無等により大きく異なり、適切な水準が見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は新しい事例等を勘案し求められたもので、ある程度指
標となる価格を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に高層の店舗兼事務所を想定し試算したが、やや低
位に試算された．以上から、商業地であるので、地域水準を反映した比準価格と収益価格の遅効性を勘案し、他の商業
地に存する標準地の動向を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌北 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通量が多い幹線及び準幹線道路沿いは、希
少性から需要は多く、一方背後住宅の顧客の
集客力が投資動機である既存商店街は、比較
的堅調に推移。

地下鉄駅徒歩圏にあり、付近に公共施設や商
業施設も多い昔からの繁華街で、依然、顧客
の流動性や商業集積度が高く、需要は堅調に
推移。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595005		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東14.5m市道、
北14.5m、
角地
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m道道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595016		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南14.6m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595014		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25.2m市道、
北6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
456,038  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
435,580 		 100
[  83.8]
519,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
520,000 
b (　           ) 
293,565  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
302,372 		 100
[  61.2]
494,072 
494,000 
c (　           ) 
326,916  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
337,377 		 100
[  78.4]
430,328 
430,000 
d (　           ) 
145,601  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 106.0]
284,059 		 100
[  69.8]
406,961 
407,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



札幌北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,294,661 
21,170,008 
41,124,653 
32,474,500 
8,650,153 		 （　0.9396）
8,127,684 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    213,886,421 円　　　　（　    395,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 317.63 ＲＣ7 2,163.41
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   541 ㎡     13.6 m x   41.6 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階店舗、３～７階事務所を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
317.63 
73.1 
232.13 
4,300 
998,159 		 6.0  5,988,954 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
307.63 
77.7 
239.13 
3,100 
741,303 		 6.0  4,447,818 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
307.63 
77.7 
239.13 
2,330 
557,173 		 3.0  1,671,519 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,163.41 
77.1 
1,666.91 

4,525,327 		 18,794,367 
0 
⑨年額支払賃料      4,525,327 円　×　12ヶ月　＝　      54,303,924 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   1,666.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,001,460 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,305,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,269,269 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,116,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,794,367 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         178,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,294,661 円　　　　（　       115,147 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,675,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,807,808 円  　　　       65,385,384　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,892,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,457,000 円  　　　　    535,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       802,500 円  　　　　    535,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       535,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,170,008 円　（　　　　　　        39,131 円／㎡）　　（経費率　　  34.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 535,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,163.41 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,474,500 円  
（　　　　　        60,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,294,661 円      
②総費用 21,170,008 円      
③純収益　①－② 41,124,653 円      
④建物等に帰属する純収益 32,474,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,650,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,127,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,886,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     395,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十三条西四丁目１９番３１９
 4306000159336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考