令和8年1月13日　提出 札幌北 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -43 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　楓　侑樹   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似１１条１７丁目１０００番８０ ｢新琴似１１条１７－３－６｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 麻生 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新琴似地区北西端の新興の郊外住宅地域で、近年、都心の住宅需要増等を背景に地価は上昇傾向にあったが、一 服感があり、今後は概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新琴似・新川等の郊外住宅地域の圏域。主たる需要者は自己所有を目的とするエンドユーザーである。近 隣地域は比較的人気の新琴似地区において低価格帯の地域であり、割安感から戸建用地需要が堅調であったが、建築費 高騰等の影響から土地需要は落ち着いており、地価は横ばい基調で推移している。需要の中心価格は、土地が標準規模 で１，４００万前後、新築戸建住宅は３，０００万円台半ばと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は新琴似地区北西端の一般住宅地域で、地域内の取引は専ら住宅取得目的である。収益価格の試算は賃貸需要 が殆どない地域であるため断念した。比準価格は新琴似地区の類似性のある事例から求めており、市場動向を反映した 価格と判断される。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等を踏まえ、実証的価格として規範性 の高い比準価格をそのまま採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [130.0] [101.5] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向にあり、建築費高騰等に より住宅地における地価上昇幅は縮小傾向、 今後も金利上昇の影響等に注視を要する。 郊外住宅地域は値頃感等から需要は堅調であ ったが、かかる一般的要因の影響により市況 は沈静化しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％