令和8年1月15日　提出 札幌北 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -36 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区屯田５条１２丁目３６３番１７ ｢屯田５条１２－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 麻生 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 麻生駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物価高騰による実質収入の減少から新築戸建住宅に対する購入意欲は減少しており、若干の弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区郊外の住宅地域一円。需要の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に居住する自己使用目的の個 人である。交通利便性が劣り、建築費や土工事及び物価高騰から、新築・中古とも取得意欲は減少し、やや低めの取引 も散見されるようになってきた。６５坪程度の土地で総額で１，５００万円以下、新築の戸建住宅の価格は４，０００ 万円以下が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格を得た。当該地域は自己使用目的の戸建住宅が需要の中心で、特異な事情での賃貸はあるが、投資採 算性に見合う経済賃料が収受できず、収益還元法は適用しなかった。以上より、代表標準地からの検討結果を勘案し、 新しい事例を含む規範性の高い周辺事例を勘案し求められた比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [128.0] [106.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・土工事・人件費の高騰に加え、急激 な物価高騰から、新築の取得総額が嵩み、中 古住宅への移行も鈍く、土地需要は低下傾向 にある。 建築費高騰に加え、物価高騰から購入意欲が 減少。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％