令和8年1月14日　提出 札幌北 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -31 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区あいの里１条４丁目１９番１０ ｢あいの里１条４－１９－２２｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 あいの里教育大 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 あいの里教育大駅北西 方 350m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲあいの里教育大駅に近い住宅地域であり、地域に特段の変化は無く、今後も相応の需要は期待されるものの 、建築費上昇等の影響による需要の鈍化も感じられる状況で、地価は概ね横ばいでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にあいの里地区の住宅地域内の圏域。需要者は戸建住宅の取得を目的とした個人が中心。ＪＲ駅に近 い住宅地域で、今後も相応の需要は期待されるが、物価上昇等の影響による需要の鈍化も感じられる状況で、地価は概 ね横ばいで推移。土地は７０坪程度の土地で概ね坪２０万円前後。戸建物件は新築物件のほか、新築物件の価格高騰も あり、中古物件へのシフトの動き等も見られる状況で、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地はあいの里地区の住宅地域に存する こと及び戸建住宅取得目的等の自用目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件では、現実の市場性を反映 した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 78.9] [106.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費、資材価格等の物価上昇、人手不足に よる工事の長期化、金利動向の先行き不透明 感等が地価の抑制要因となっており、その動 向が注視される。 ＪＲあいの里教育大駅周辺の住宅地域で特段 の変化は無いが、ここ数年の建築費上昇等の 影響もあり、地価は概ね横ばいで推移してい る。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％