令和8年1月15日　提出 札幌北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -22 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区屯田２条２丁目２３番２８ ｢屯田２条２－７－５｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南9m市道 水道、下水 麻生 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.4 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 麻生駅北方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の割に割高感もあり、横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区郊外の住宅地域一円。需要の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に居住する自己使用目的の個 人である。地域は交通利便性は普通であるが、建築費や土工事及び物価高騰、新築・中古とも買い控えから、近年需要 は低迷し、横這いに転じている。需要の中心は、８０坪程度の土地で総額で２，２００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格を得た。地域は第１種低層住居専用地域にあり、自己使用目的の戸建住宅が需要の中心で、投資採算 性に見合う経済賃料を収受することができず、収益還元法は適用しなかった。以上より、本件は代表標準地からの検討 結果を勘案し、新しい事例を中心に試算された比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 99.0] [106.0] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・土工事・人件費の高騰に加え、急激 な物価高騰から、新築の取得総額が嵩み、中 古住宅への移行も鈍く、土地需要は低下傾向 にある。 建築費高騰や物価の急激な上昇に加え、ここ 数年の価格上昇による割高感から、昨年に比 べ需要は低下し横這い。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％