令和8年1月15日　提出 札幌北 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -21 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区北３４条西１０丁目１４４番２２ ｢北３４条西１０－２－８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中小規模一般住宅、 アパートが建ち並ぶ 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 北３４条 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北３４条駅北西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ２７ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近年の価格上昇による割高感から需要はやや低迷しており、今後は横這い乃至若干の上昇と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区一円の住宅地域。中でも、需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者、または賃貸住宅経営者で ある。比較的利便性が良く、近年地価は大きく上昇したが、建築費や土工事に加え物価高騰から、本件地域に対する需 要も低下し、若干の上昇に留まった。需要の中心は、規模５５坪程度の土地で総額２千５百万円前後、新築で総額５千 万円から５千５百万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から比準価格を得た。比準価格は同一の地域特性を有する新しい事例を中心に試算されたもので、近時の地域の動 向を表している。一方収益価格は、現行の地積の画地条件では、経済合理性のある賃貸建物を想定することは困難であ るため、収益還元法の適用を断念した。以上から、本件においては、代表標準地との検討を重視し、比準価格を中心に 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.5] 100 [ 91.4] [101.5] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・土工事・人件費の高騰に加え、急激 な物価高騰から、新築の取得総額が嵩み、中 古住宅への移行も鈍く、土地需要は低下傾向 にある。 建築費や物価上昇にも拘わらず、交通利便性 から若干の上向き。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％