別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-34 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 4,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 663  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の事務所ビル、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 東36m道道、南側道 水道、ガス、下水 さっぽろ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３６ｍ道道 交通

施設		 さっぽろ近接

 法令

規制		 商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 北海道を代表するオフィス用途を中心とする業務高度商業地域。周辺部での再開発事業や建替事業等により街並
みの更新が進んでおり今後は北海道・札幌を代表する業務高度商業地域として熟成度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として中央区における駅前通地区及び大通地区を中心とした高容積率を活用した高度商業地域。高層
のオフィス等が建ち並ぶ札幌市を代表するオフィス系の商業地域である。再開発、ビルの建替え需要とが相まって、商
業床需要は高い。需要者の中心は首都圏を基盤とする大手デベロッパー、不動産投資法人等となっている。需要の中心
となる価格帯は、土地建物とも用途、規模等により様々であり把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地を取得する主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定するが、収益還元法は賃料の遅行性によ
り低位に試算される傾向にある。対象標準地は、札幌市内一等地に存しオフィス系の中心商業地で、相対的希少性があ
る。本件においては、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は物価上昇の影響を受けつつも底堅
く推移している。観光は堅調で設備投資は緩
やかに増加している。住宅投資は弱めの動き
となっている。

令和７年３月に隣接する北４西３再開発が建
築費高騰のあおりで事業規模を縮小しながら
も着工した。地域の発展が期待されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１８
６１１０１
-595004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m道道、
東11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
b １２４１１
０１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,972)
c １２６１８
６１１０１
-195004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西23m市道、
東10.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d １２６１１
０１１０１
-115008		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,504,767  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,007,408 		 100
[  95.0]
7,376,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
8,110,000 
b (　           ) 
6,075,232  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,213,305 		 100
[  89.3]
6,957,788 
7,650,000 
c (　  4,379,562) 
3,649,635  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,486,270 		 100
[  50.8]
6,862,736 
7,550,000 
d (　           ) 
2,733,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,807,345 		 100
[  53.2]
5,276,964 
5,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,600,000 円／㎡]  



札幌中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

540,092,788 
177,544,763 
362,548,025 
195,952,000 
166,596,025 		 （　0.9233）
153,818,110 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  4,272,725,278 円　　　　（　  6,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 537.57 ＲＣ15F2B 8,038.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,200 ％   663 ㎡     27.6 m x   24.5 m  前面道路：道道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造地下２階付１５階建の店舗兼事務所を想定。地下２階～地上３階店舗、４階以上事務所。各階とも部分貸し。立体駐車場付き。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 店舗（塔屋部分等含む）
537.57 
61.1 
328.62 
10,200 
3,351,924 		 24.0  80,446,176 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
474.00 
47.2 
223.60 
9,000 
2,012,400 		 24.0  48,297,600 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
392.67 
73.9 
290.07 
7,200 
2,088,504 		 24.0  50,124,096 
0.0  0 

 4～10		 事務所
531.87 
80.7 
429.27 
6,000 
2,575,620 		 12.0  30,907,440 
0.0  0 

11～15		 事務所
396.21 
74.1 
293.61 
6,000 
1,761,660 		 12.0  21,139,920 
0.0  0 

計
8,038.62 
73.8 
5,933.92 

39,730,896 		 631,489,824 
0 
⑨年額支払賃料     39,730,896 円　×　12ヶ月　＝　     476,770,752 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,933.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      64,086,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       540,857,088 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　      18,360,000 円　　×　　   4.5 ％　＝　　    25,164,769 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 534,052,319 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       631,489,824 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,030,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,020,000 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,741 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     540,092,788 円　　　　（　       814,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,240,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 83,882,563 円  　　　      559,217,088　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,040,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   33,762,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,310,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,310,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     177,544,763 円　（　　　　　　       267,790 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   8,038.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 195,952,000 円  
（　　　　　       295,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 540,092,788 円      
②総費用 177,544,763 円      
③純収益　①－② 362,548,025 円      
④建物等に帰属する純収益 195,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,596,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,818,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      232,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,272,725,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北四条西四丁目１番７
 4300000012121-0000
2 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１５
 4300000012127-0000
3 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１６
 4300000012128-0000
4 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１８
 4300000012129-0000
5 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１９
 4300000012130-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-34 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　敬之   TEL.
鑑定評価額 4,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 663  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の事務所ビル、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 東36m道道、南側道 水道、ガス、下水 さっぽろ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ道道 交通

施設		 さっぽろ駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌駅前地区に所在する業務高度商業地域で、周辺での大規模な再開発事業や建替事業等により街並みや都市機
能の更新が進んでいる。今後も地方中核都市を代表するオフィスエリアとして熟成度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ札幌駅や地下鉄大通駅等のターミナル駅を起点とした業務高度商業地域で、需要者は高い資金調達力
を有する事業会社や投資法人等が中心。周辺で進捗する再開発事業に対する不動産投資家等からの期待値は高く、建築
費高騰による事業計画の見直しやオフィス新規供給による需給バランスの変化等に関して不透明性があるものの、地価
は上昇傾向にある。投資規模や取引形態等は様々であり、中心的な価格水準は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 業務高度商業地域では不動産が生み出す収益性を指標に価格形成されるのが通常であり、需要者の一般的な投資基準を
反映している。一方、供給が極めて限定される市場実態や、長期的な視点に立った資産価値の向上等への期待から、足
元の収益性や投資採算性を超過した取引価格が成立する場合が多いのも実情である。このような市場特性や投資行動を
踏まえ、市場実態を反映した比準価格を中心に、取引価格の検証となる収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用や所得が緩やかに改善する中、個人消費
は物価上昇の影響を受けつつも底堅く推移し
、インバウンドを中心とした観光需要は着実
な改善を継続。

建築費の高騰に起因する事業計画の見直しが
あるものの、周辺での大規模な再開発事業や
建替事業等により街並みや都市機能の更新が
進んでいる。

個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１８
６１１０１
-595004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m道道、
東11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
b １２４１１
０１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,972)
c １２５１７
７１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d １２６１８
６１１０１
-195004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西23m市道、
東10.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,504,767  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,007,408 		 100
[  91.2]
7,683,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
8,450,000 
b (　           ) 
6,075,232  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,213,305 		 100
[  83.9]
7,405,608 
8,150,000 
c (　           ) 
2,822,138  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,005,577 		 100
[  52.4]
5,735,834 
6,310,000 
d (　  4,379,562) 
3,649,635  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,486,270 		 100
[  52.3]
6,665,908 
7,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,700,000 円／㎡]  



札幌中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

577,982,055 
191,305,588 
386,676,467 
220,816,000 
165,860,467 		 （　0.9233）
153,138,969 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  4,253,860,250 円　　　　（　  6,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 537.57 ＲＣ15F2B 8,038.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,200 ％   663 ㎡     27.6 m x   24.5 m  前面道路：道道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階から地上３階は店舗、４階以上は事務所で、各階とも部分貸し、立体駐車場３４台を想定。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な水準を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 店舗（塔屋部分等を含む）
537.57 
61.1 
328.62 
11,500 
3,779,130 		 12.0  45,349,560 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
474.00 
47.2 
223.60 
9,700 
2,168,920 		 12.0  26,027,040 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
392.67 
73.9 
290.07 
8,000 
2,320,560 		 12.0  27,846,720 
0.0  0 

 4～10		 事務所
531.87 
80.7 
429.27 
6,500 
2,790,255 		 10.0  27,902,550 
0.0  0 

11～15		 事務所
396.21 
74.1 
293.61 
6,500 
1,908,465 		 10.0  19,084,650 
0.0  0 

計
8,038.62 
73.8 
5,933.92 

43,442,410 		 463,160,700 
0 
⑨年額支払賃料     43,442,410 円　×　12ヶ月　＝　     521,308,920 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,933.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      64,086,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       585,395,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      18,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    30,187,763 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 573,567,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       463,160,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,400,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,530,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,535 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     577,982,055 円　　　　（　       871,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,920,000 円  　　　　  3,730,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 90,563,288 円  　　　      603,755,256　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,316,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,046,000 円  　　　　  3,730,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,730,000 円  　　　　  3,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,730,000 円  　　　　  3,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     191,305,588 円　（　　　　　　       288,545 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 450,000 円／㎡　×　   8,038.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 220,816,000 円  
（　　　　　       333,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 577,982,055 円      
②総費用 191,305,588 円      
③純収益　①－② 386,676,467 円      
④建物等に帰属する純収益 220,816,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 165,860,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,138,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      230,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,253,860,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北四条西四丁目１番７
 4300000012121-0000
2 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１５
 4300000012127-0000
3 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１６
 4300000012128-0000
4 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１８
 4300000012129-0000
5 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１９
 4300000012130-0000
6 　
7 　
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10 　
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備考