令和8年1月13日　提出 札幌中央 5-26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 5-26 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 433,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３ ｢南１２条西１－２－２５｣ ②地積 　(㎡) 716   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） ６０ｍ高度地区 (90,400) 1:1.5 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ11 店舗、マンション、 ホテル等が建ち並ぶ 商業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 中島公園 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 中島公園駅南東方 420m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ６０ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中島公園徒歩圏のマンション適地。周辺で高級ホテル、複合ビルの竣工が相次ぎ、また札幌ＭＩＣＥの新整備方 針も検討されており、発展性は高く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              578,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都心部に近いマンション適地。需要者の中心は、マンション・共同住宅建築目的のデベロッパー・不動 産業者等。都心部及び地下鉄駅に近く中島公園にも近接する利便・環境とも良好なマンション適地。分譲マンションは 建築費高騰等による高額化の影響で一部売れ行きに従前の勢いが見られない部分もあるが、近隣地域周辺は発展性が高 くマンション用地需要は特に強いと見られる。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。近隣地域とその周辺は分譲マンションの開発需要が高いことから開発法を適用した。開発法は投資採算性の観 点から説得力を有するものの、その査定において想定要素が多い。本件では、実証的な比準価格を中心に、開発法によ る価格で検証し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,050,000 円／㎡ [112.4] 100 100 [105.8] 100 [185.6] [100.0] 100 601,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    530,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄駅周辺等の利便良好な地域では店舗兼 共同住宅用地や共同住宅用地、郊外部ではま とまった規模の店舗地等への需要が堅調であ る。 旧キリンビール園では令和６年７月にブラン ドホテル、旧ヤマハセンターでは令和７年１ ０月に店舗、オフィス、ブランドホテルの複 合ビルが開業。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　 +14.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.2 ％  ％