別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 459,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南６条西３丁目６番３１
 ②地積
　(㎡)		 417  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層飲食店ビル等
が建ち並ぶ歓楽街の
商業地域		 東23.6m市道 水道、ガス、下水 すすきの

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 すすきの駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 すすきの地区繁華街の商業地域。観光客の増加、大型商業施設やホテルの開業等により繁華性は上昇傾向にある
。投資意欲も強く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、すすきの地区を中心とした繁華性の高い商業地域一円。需要者の中心は、ホテル・飲食店ビル経営目的
の企業法人・不動産業者、投資法人等。市内観光客はコロナ禍前の水準近くまで回復し、大型商業施設の開業が相次ぐ
中、すすきの駅利用客も増加傾向。商況・繁華性は上昇し、ホテル建築も活発である。今後も積極的な不動産投資が見
込まれる状況で、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心は再開発やビル建替の進捗、観光客の増
加等発展性は高いが、北海道新幹線開業延期
、コールセンター需要減退等の不透明要素も
一部ある。

令和５年１１月ココノススキノ開業、令和５
年７月モユクサッポロ開業と大型商業施設の
開業が相次ぎ、地域内の繁華性の向上に影響
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５１１
０１１０１
-515022		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東56.8m市道、
北4m、角地
商業
風致地区
地区計画等
(100,800)
b １２５１１
０１１０１
-515020		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北20m、角地
商業

(100,800)
c １２６１１
０１１０１
-115018		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
d １２６１１
０１１０１
-115016		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
東10.9m、
角地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,189,182  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
2,113,268 		 100
[ 178.4]
1,184,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
2,296,247  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
2,309,306 		 100
[ 196.6]
1,174,622 
1,170,000 
c (　           ) 
1,978,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,002,231 		 100
[ 171.6]
1,166,801 
1,170,000 
d (　           ) 
2,143,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,972,463 		 100
[ 171.6]
1,149,454 
1,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,160,000 円／㎡]  



札幌中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,920,296 
43,167,119 
77,753,177 
64,342,000 
13,411,177 		 （　0.9514）
12,759,394 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    335,773,526 円　　　　（　    805,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
飲食店舗 377.15 ＲＣ9F1B 3,330.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   417 ㎡     16.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械室、地上１階以上は飲食店舗と想定した。 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
45.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 飲食店舗
243.75 
62.0 
151.01 
4,000 
604,040 		 6.0  3,624,240 
0.0  0 

 2～ 9		 飲食店舗
377.15 
77.9 
293.91 
3,570 
1,049,259 		 3.0  3,147,777 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,330.95 
75.1 
2,502.29 

8,998,112 		 28,806,456 
0 
⑨年額支払賃料      8,998,112 円　×　12ヶ月　＝　     107,977,344 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,502.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,019,236 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,996,580 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   7.5 ％　＝　　     9,782,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,653,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,806,456 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         266,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,920,296 円　　　　（　       289,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,579 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,240,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 22,174,219 円  　　　      130,436,580　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,820,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,812,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,167,119 円　（　　　　　　       103,518 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   3,330.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,342,000 円  
（　　　　　       154,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,920,296 円      
②総費用 43,167,119 円      
③純収益　①－② 77,753,177 円      
④建物等に帰属する純収益 64,342,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,411,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,759,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,598 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    335,773,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     805,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南六条西三丁目６番３１
 4300000050585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　敬之   TEL.
鑑定評価額 459,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南６条西３丁目６番３１
 ②地積
　(㎡)		 417  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層飲食店ビル等
が建ち並ぶ歓楽街の
商業地域		 東23.6m市道 水道、ガス、下水 すすきの

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 すすきの駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 すすきの地区の商業地域で、訪日外国人観光客の増加等により店舗売上高やホテル稼働率は好調に推移している
ことから、地価は上昇傾向と予測する。他に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    802,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はすすきの地区を中心とした中央区内の商業地域で、需要者は飲食店舗やホテル等の開発・運営を行う事業
会社や法人投資家等が中心。観光需要の増大や個人消費の回復を背景に、運営上の各種指標がコロナ禍前の水準を超え
る施設もみられる。インフレによるコスト増を消費者に転嫁できる余地があるため、新規投資意欲は堅調で地価は上昇
傾向にある。投資規模や取引形態等は様々であり、中心的な価格水準は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い歓楽街の商業地域で、賃料の源泉となる事業収益も堅調に推移していることから、地元企業を含め幅広い
投資家からの需要が強く、周辺の類似地域を含め、店舗やホテル用地の取引価格は高位な水準にある。一方で、地価水
準及び建物建築費に対応する合理的な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。本件では、市
場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用や所得が緩やかに改善する中、個人消費
は物価上昇の影響を受けつつも底堅く推移し
、インバウンドを中心とした観光需要は着実
な改善を継続。

観光需要の増大を背景に、土地価格が相対的
に低位な主要街路の背後地において、宿泊特
化型ホテルの開発が見られる。


個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-515011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.5m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
b １２４１１
０１１０１
-515008		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
c ２２４１１
０１１０１
-515005		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １２５１１
０１１０１
-515017		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,039,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
1,012,066 		 100
[  88.3]
1,146,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
1,119,946  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,238,660 		 100
[ 117.3]
1,055,976 
1,060,000 
c (　           ) 
940,313  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,037,165 		 100
[  85.7]
1,210,228 
1,210,000 
d (　           ) 
1,399,915  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,481,110 		 100
[ 135.1]
1,096,306 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



札幌中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,993,858 
43,300,363 
77,693,495 
64,342,000 
13,351,495 		 （　0.9514）
12,702,612 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    334,279,263 円　　　　（　    802,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
飲食店舗 377.15 ＲＣ9F1B 3,330.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   417 ㎡     16.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械室、１階以上は飲食店舗、駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 同種建物の標準的な水準を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
45.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 飲食店舗
243.75 
62.0 
151.01 
4,900 
739,949 		 6.0  4,439,694 
0.0  0 

 2～ 9		 飲食店舗
377.15 
77.9 
293.91 
3,540 
1,040,441 		 3.0  3,121,323 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,330.95 
75.1 
2,502.29 

9,063,477 		 29,410,278 
0 
⑨年額支払賃料      9,063,477 円　×　12ヶ月　＝　     108,761,724 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,502.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,019,236 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       129,780,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    10,497,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,723,283 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,410,278 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         270,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,993,858 円　　　　（　       290,153 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,549 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,540 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,240,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 22,307,563 円  　　　      131,220,960　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,820,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,812,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,300,363 円　（　　　　　　       103,838 円／㎡）　　（経費率　　  35.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   3,330.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,342,000 円  
（　　　　　       154,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,993,858 円      
②総費用 43,300,363 円      
③純収益　①－② 77,693,495 円      
④建物等に帰属する純収益 64,342,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,351,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,702,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    334,279,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     802,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南六条西三丁目６番３１
 4300000050585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考