別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-20 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　敬之   TEL.
鑑定評価額 387,000,000 円  １㎡当たりの価格 634,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南45m国道、西側道 水道、ガス、下水 豊水すすきの

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４５ｍ国道 交通

施設		 豊水すすきの駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域で、共同住宅の建設が進む創成川東地区や観光需要を吸収するすすきの地区
への近接性から、地価は上昇傾向と予測する。他に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    645,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の創成川東地区を中心とした商業地域で、需要者は自用または投資目的の法人投資家や、共同住
宅の分譲や賃貸運営を行う不動産開発業者等が中心。市中心部に近接する利便性から共同住宅の建設が活発であり、ま
た、観光需要の拡大に伴うホテル用地等の取得競争の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。投資規模や取引形態等は
様々であり、中心的な価格水準は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用店舗や事務所が中心の商業地域であるが、近時の新規供給は共同住宅やホテルである等、用途の多様性が進展して
おり、幅広い投資家からの需要が強く、取引価格は高位な水準にある。一方で、自社使用の建物も多く、投資採算性を
反映した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。本件では、市場実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[189.2]		 [110.0]
100		 634,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    609,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用や所得が緩やかに改善する中、個人消費
は物価上昇の影響を受けつつも底堅く推移し
、インバウンドを中心とした観光需要は着実
な改善を継続。

すすきの地区まで徒歩圏の利便性と観光需要
を吸収できる立地環境から、共同住宅やホテ
ルの開発が見られる等、土地利用の多様性が
進展している。

個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+126.0
行政　　　　　　 -17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１１
０１１０１
-115014		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
b ２２５１１
０１１０１
-515002		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c ２２４１１
０１１０１
-515002		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業
風致地区
(100,600)
d ２２５１１
０１１０１
-515036		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
東7.3m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
e １２５１１
０１１０１
-515015		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南39m市道、
東5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
370,364  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
408,608 		 100
[  67.1]
608,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
399,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,817 		 100
[  71.0]
580,024 
638,000 
c (　           ) 
416,298  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
460,426 		 100
[  82.4]
558,769 
615,000 
d (　           ) 
756,214  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
731,707 		 100
[ 118.8]
615,915 
678,000 
e (　           ) 
540,875  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
543,426 		 100
[  85.5]
635,586 
699,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    645,000 円／㎡]  



札幌中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,798,016 
37,858,281 
68,939,735 
57,543,600 
11,396,135 		 （　0.9514）
10,842,283 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    285,323,237 円　　　　（　    467,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9 3,540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   611 ㎡     26.5 m x   20.6 m  前面道路：国道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所で、各階ともフロア貸し、駐車場１４台を想定。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 同種建物の標準的な水準を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
78.9 
268.25 
2,940 
788,655 		 6.0  4,731,930 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
83.0 
332.00 
2,400 
796,800 		 3.0  2,390,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,540.00 
82.6 
2,924.25 

7,163,055 		 23,855,130 
0 
⑨年額支払賃料      7,163,055 円　×　12ヶ月　＝　      85,956,660 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,924.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,563,700 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,856,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,520,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,856,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     6,802,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,573,778 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,855,130 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         224,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,798,016 円　　　　（　       174,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,792,000 円  　　　　    948,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 19,273,981 円  　　　      113,376,360　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,226,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,669,600 円  　　　　    948,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       948,000 円  　　　　    948,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       948,000 円  　　　　    948,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,858,281 円　（　　　　　　        61,961 円／㎡）　　（経費率　　  35.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 948,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,543,600 円  
（　　　　　        94,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,798,016 円      
②総費用 37,858,281 円      
③純収益　①－② 68,939,735 円      
④建物等に帰属する純収益 57,543,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,396,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,842,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    285,323,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     467,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番２
 4300000100724-0000
2 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番５
 4300000100726-0000
3 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番１
 4300000100732-0000
4 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番２
 4300000100733-0000
5 　札幌市中央区南四条東二丁目１３番２
 4300000100736-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-20 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 394,000,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南45m国道、西側道 水道、ガス、下水 豊水すすきの

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４５ｍ国道 交通

施設		 豊水すすきの駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で現状維持と予測する。繁華性はやや乏しいが、豊水すすきの駅とバスセン
ター駅徒歩圏の立地性を有し、多様な用途性等から地価水準は当面上昇傾向が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の創成川東地区を中心とした普通商業地域。需要者の中心は自用もしくは投資目的の法人事業者
、不動産関連業者、マンションデベロッパー等である。繁華性はやや乏しいが、豊水すすきの駅とバスセンター駅が徒
歩圏の容積率が６００％の立地性を有し、さらに、観光需要によるホテル等の利用も期待され、需要は堅調で地価は上
昇傾向である。取引価格は沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 創成川の東側にある国道沿いの商業地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の
実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した論理的な価格であるが、賃料の遅効性及び建
築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[187.7]		 [110.0]
100		 639,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    609,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、金利上昇、新幹線開業延期の
影響が懸念されるが、札幌市都心部の商業地
はホテル用地を中心に土地需要は堅調である
。

地域の変動要因は特に見受けられない。繁華
性はやや劣るが、豊水すすきの駅とバスセン
ター駅徒歩圏の立地から相応の需要が見込ま
れる。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１１
０１１０１
-115007		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西45m国道、
北東10.9m、
二方路
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,500)
b １２６１１
０１１０１
-115014		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c ２２５１１
０１１０１
-515005		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
北10.9m、
二方路
商業

(100,600)
d ２２５１１
０１１０１
-515029		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北10.9m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,058  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.3]
288,444 		 100
[  63.2]
456,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
502,000 
b (　           ) 
370,364  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
408,608 		 100
[  65.9]
620,042 
682,000 
c (　           ) 
613,971  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
591,019 		 100
[  69.8]
846,732 
931,000 
d (　           ) 
434,055  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
440,884 		 100
[  96.0]
459,254 
505,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



札幌中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

105,331,199 
37,357,342 
67,973,857 
56,451,000 
11,522,857 		 （　0.9514）
10,962,846 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    288,495,947 円　　　　（　    472,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9 3,540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   611 ㎡     26.5 m x   20.6 m  前面道路：国道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ９階建の店舗兼事務所を想定。１階は店舗、２～９階は事務所で、各階ともフロアー貸し、駐車場１４台。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
78.9 
268.25 
3,000 
804,750 		 6.0  4,828,500 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
83.0 
332.00 
2,400 
796,800 		 3.0  2,390,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,540.00 
82.6 
2,924.25 

7,179,150 		 23,951,700 
0 
⑨年額支払賃料      7,179,150 円　×　12ヶ月　＝　      86,149,800 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   2,924.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,809,150 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,856,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       108,958,950 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,856,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     6,708,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,106,053 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,951,700 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         225,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     105,331,199 円　　　　（　       172,391 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,720,000 円  　　　　    930,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 19,008,542 円  　　　      111,814,950　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,282,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,486,000 円  　　　　    930,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       930,000 円  　　　　    930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       930,000 円  　　　　    930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,357,342 円　（　　　　　　        61,141 円／㎡）　　（経費率　　  35.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   3,540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,451,000 円  
（　　　　　        92,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 105,331,199 円      
②総費用 37,357,342 円      
③純収益　①－② 67,973,857 円      
④建物等に帰属する純収益 56,451,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,522,857 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,962,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    288,495,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     472,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番２
 4300000100724-0000
2 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番５
 4300000100726-0000
3 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番１
 4300000100732-0000
4 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番２
 4300000100733-0000
5 　札幌市中央区南四条東二丁目１３番２
 4300000100736-0000
6 　
7 　
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備考