別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-13 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 423,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１条東２丁目８番１
 ②地積
　(㎡)		 378  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6F1B		 中高層事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 南25m市道、西側道 水道、ガス、下水 バスセンター前

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 バスセンター前駅南東
方
130m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 創成イースト地区に位置し、再開発計画の好影響や都心部への接近性、周辺人口の増加等を考慮すると、地価は
上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    952,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は創成川イースト地区を中心とする札幌都心の交通利便性の高い商業地域である。需要の中心は主として、
オフィスやホテル等、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や不動産業者で、札幌市外からも参入している
。大通沿いのオフィス街や二条市場、創成川公園にも程近く、今後の発展性も踏まえると需要は強いものと見られる。
土地取引価格水準は坪当たり３７０万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格の２価格を得た。比準価格は規範性の高い信頼できる資料により求められ、一帯の価格水準からも
妥当と判断された。需要の中心は収益性を重視し、商業集積を選好する事業者であるが、地価変動に対して賃料水準の
調整は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。本件においては、比準価格を重視し、収益価格も考慮の
上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.7]		 [110.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利動向や建築費の動向等に留意する
必要はあるが、中心市街地における再開発計
画は進捗中であり、商業地全体の地価は上昇
基調である。

当該地域は、中高層事務所ビル、店舗等が建
ち並ぶ商業地域で、地域の発展性が見込まれ
ることから相応の需要が期待される。


特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５１１
０１１０１
-515034		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
b １２６１１
０１１０１
-115003		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c ２２４１１
０１１０１
-515032		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北10.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,800)
d １２６１１
０１１０１
-115011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
e １２５１１
０１１０１
-515014		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,684,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
1,641,921 		 100
[ 147.0]
1,116,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
1,230,000 
b (　           ) 
1,458,158  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,497,528 		 100
[ 131.5]
1,138,805 
1,250,000 
c (　           ) 
1,371,192  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,404,202 		 100
[ 129.4]
1,085,164 
1,190,000 
d (　           ) 
910,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
898,247 		 100
[  91.2]
984,920 
1,080,000 
e (　           ) 
949,570  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,016,040 		 100
[  92.9]
1,093,692 
1,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



札幌中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

93,449,253 
32,583,548 
60,865,705 
46,496,200 
14,369,505 		 （　0.9514）
13,671,147 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    359,767,026 円　　　　（　    952,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.75 ＲＣ7 2,252.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   378 ㎡     21.0 m x   15.7 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所と想定した。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
207.83 
67.8 
140.96 
5,000 
704,800 		 12.0  8,457,600 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
340.75 
82.6 
281.38 
3,500 
984,830 		 6.0  5,908,980 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,252.33 
81.2 
1,829.24 

6,613,780 		 43,911,480 
0 
⑨年額支払賃料      6,613,780 円　×　12ヶ月　＝　      79,365,360 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   1,829.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,463,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        95,828,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,896,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 93,032,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,911,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         417,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      93,449,253 円　　　　（　       247,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,064,000 円  　　　　    766,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 16,647,848 円  　　　       97,928,520　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,526,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,813,200 円  　　　　    766,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       766,000 円  　　　　    766,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       766,000 円  　　　　    766,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,583,548 円　（　　　　　　        86,200 円／㎡）　　（経費率　　  34.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 766,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   2,252.33 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,496,200 円  
（　　　　　       123,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 93,449,253 円      
②総費用 32,583,548 円      
③純収益　①－② 60,865,705 円      
④建物等に帰属する純収益 46,496,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,369,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,671,147 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,167 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    359,767,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     952,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南一条東二丁目８番１
 4300000099806-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-13 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 416,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１条東２丁目８番１
 ②地積
　(㎡)		 378  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6F1B		 中高層事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 南25m市道、西側道 水道、ガス、下水 バスセンター前

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 バスセンター前駅南東
方
130m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 創成川イースト地区南部のうち都心に隣接する商業地域。都心では再開発が進んでいるほか、オフィスにつきコ
ールセンター需要の減退等は見られるものの空室率は依然低水準で、今後も地価は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、創成イースト地区を中心とした都心隣接の普通商業地域一円で把握される。需要者の中心は、事務所ビ
ル経営目的の企業法人・不動産業者、投資法人等。大通地区南１条商店街に創成川を介して隣接する商業地域。オフィ
ス空室率は一部上昇が見られるものの依然低水準で推移しており、都心隣接のオフィス用地としての立地条件に優れた
当該地域への土地需要は底堅い。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [110.0]
100		 1,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心は再開発やビル建替の進捗、観光客の増
加等発展性は高いが、北海道新幹線開業延期
、コールセンター需要減退等の不透明要素も
一部ある。

創成イースト地区のうち、道内有数の商業施
設が集積する大通地区の南１条通商店街の延
伸部に位置する。都心との接近性は良好であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　 -14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-515010		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南27.3m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,500)
b １２５１１
０１１０１
-515014		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,500)
c １２６１１
０１１０１
-115011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
d ２２４１１
０１１０１
-515037		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m道道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,058,661  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,127,474 		 100
[ 102.7]
1,097,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
949,570  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,016,040 		 100
[  99.5]
1,021,146 
1,120,000 
c (　           ) 
910,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
898,247 		 100
[  88.4]
1,016,117 
1,120,000 
d (　           ) 
483,325  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
521,508 		 100
[  54.2]
962,192 
1,060,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



札幌中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,423,907 
30,138,242 
56,285,665 
42,247,200 
14,038,465 		 （　0.9514）
13,356,196 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    351,478,842 円　　　　（　    930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.75 ＲＣ7 2,252.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   378 ㎡     21.0 m x   15.7 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所で、各階フロア－貸し。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
207.83 
67.8 
140.96 
4,500 
634,320 		 10.0  6,343,200 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
340.75 
82.6 
281.38 
3,200 
900,416 		 6.0  5,402,496 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,252.33 
81.2 
1,829.24 

6,036,816 		 38,758,176 
0 
⑨年額支払賃料      6,036,816 円　×　12ヶ月　＝　      72,441,792 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   1,829.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,463,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,904,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,529,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,055,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,758,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         368,203 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,423,907 円　　　　（　       228,635 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,208 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,784,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 15,399,442 円  　　　       90,584,952　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,463,600 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    7,099,200 円  　　　　    696,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       696,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       696,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,138,242 円　（　　　　　　        79,731 円／㎡）　　（経費率　　  34.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 696,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,252.33 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,247,200 円  
（　　　　　       111,765 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,423,907 円      
②総費用 30,138,242 円      
③純収益　①－② 56,285,665 円      
④建物等に帰属する純収益 42,247,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,038,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,356,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    351,478,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南一条東二丁目８番１
 4300000099806-0000
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備考