別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 1,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

2:1		 事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の事務所ビル
が集まる国道沿いの
商業地域		 北36m国道、東側道 水道、ガス、下水 大通

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大通駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 官公庁にもほど近い都心部の準高度商業地域で、中心市街地における再開発計画は依然活発であり、その波及効
果を受けるエリアとして、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌都心部の準高度商業地を中心とする圏域である。需要の中心は主として、投資目的で不動産の取得を
検討している大手企業や不動産業者で、札幌市外からも参入している。建築費の高騰や金利動向に留意する必要はある
が、都心部は再開発計画が活況で需要は強く、観光やビジネス等来札人口の増加からホテル計画も進捗中である。土地
取引価格水準は坪当たり４２０～４３０万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近時の商業地の更地売買が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと
判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投
資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価
格をやや重視し、収益価格も十分考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,800,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[103.0]		 100
[180.4]		 [110.0]
100		 1,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利動向や建築費の動向等に留意する
必要はあるが、中心市街地における再開発計
画は進捗中であり、商業地全体の地価は上昇
基調である。

事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、オフィス
供給は活性化し賃貸需要も引き続き堅調であ
り、相応の需要が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-515019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
b １２６１８
６１１０１
-515026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
c １２６１８
６１１０１
-595002		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東56.8m国
道、
南西7.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d １２５１１
０１１０１
-515017		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
e ２２４１１
０１１０１
-515028		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,075,890  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,145,823 		 100
[  95.9]
1,194,810 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
1,488,760  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,407,555 		 100
[ 115.0]
1,223,961 
1,350,000 
c (　    869,636) 
1,450,000  		 100
[ 100.0]		 [ 119.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,607,083 		 100
[ 128.5]
1,250,648 
1,380,000 
d (　           ) 
1,399,915  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,481,110 		 100
[ 117.2]
1,263,746 
1,390,000 
e (　           ) 
1,057,550  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,148,499 		 100
[  94.2]
1,219,213 
1,340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



札幌中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

298,164,619 
104,777,771 
193,386,848 
137,182,000 
56,204,848 		 （　0.9514）
53,473,292 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  1,407,191,895 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,244.10 ＲＣ6F1B 8,439.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,407 ㎡     50.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は店舗及び機械室、地上１階は店舗、２階～６階は事務所と想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗及び機械室
1,244.10 
42.6 
530.44 
2,410 
1,278,360 		 3.0  3,835,080 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
944.69 
56.1 
530.44 
3,900 
2,068,716 		 6.0  12,412,296 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,244.10 
88.7 
1,103.16 
2,920 
3,221,227 		 6.0  19,327,362 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 階段室等
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,439.29 
77.9 
6,576.68 

19,453,211 		 112,884,186 
0 
⑨年額支払賃料     19,453,211 円　×　12ヶ月　＝　     233,438,532 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   6,576.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      59,190,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  67 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       292,628,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    15,636,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 297,092,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,884,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,072,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     298,164,619 円　　　　（　       211,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,040,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 53,163,871 円  　　　      312,728,652　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,001,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,052,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     104,777,771 円　（　　　　　　        74,469 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   8,439.29 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 137,182,000 円  
（　　　　　        97,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 298,164,619 円      
②総費用 104,777,771 円      
③純収益　①－② 193,386,848 円      
④建物等に帰属する純収益 137,182,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,204,848 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,473,292 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,407,191,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北一条西七丁目３番３
 4300000004991-0000
2 　札幌市中央区北一条西七丁目３番４
 4300000004992-0000
3 　札幌市中央区北一条西七丁目３番８
 4300000004996-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.
鑑定評価額 1,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

2:1		 事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の事務所ビル
が集まる国道沿いの
商業地域		 北36m国道、東側道 水道、ガス、下水 大通

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大通駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 オフィスビル等が建ち並ぶ商業地域である。地下鉄駅徒歩圏内の地域で需要は根強い。変動要因はなく、当分の
間、現状を維持して推移すると予測する。地価は上昇傾向と見られる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市中心部周辺の商業地域一円。需要者は収益物件、マンション用地を目的とする大手企業や大手不動
産業者等が中心である。商業地需要は堅調で、地下鉄駅徒歩圏の立地性から収益物件やマンション用地需要は底堅い。
土地供給が少ないため取引は少ないが投資意欲は高い地域で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯
は、土地建物とも用途、規模等により区々であり把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格に開差が生じた。地下鉄駅徒歩圏の商業地域であり収益性を特に重視すべきであるが、競争力の関
係、建築費の上昇・高止まりの懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって本件においては、売買市場
の実態を反映した実証的価格である比準価格をやや重視し、収益価格も十分関連づけ、代表標準地からの検討結果をも
踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,800,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[103.0]		 100
[177.1]		 [110.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か
ら、商業需要及び住宅需要とも、駅近か、郊
外かの物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱
まっている。

地下鉄駅徒歩圏であり、オフィス用地、マン
ション用地等、収益物件需要が根強く、地価
も上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-515005		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
東20m、角地
商業
風致地区
(100,600)
b ２２５１１
０１１０１
-515032		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
西20m、角地
商業

(100,600)
c ２２５１０
５１１０１
-515049		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22.5m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２６１０
５１１０１
-115016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,083,647  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,034,397 		 100
[ 145.0]
1,403,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,930,370  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,812,793 		 100
[ 128.7]
1,408,542 
1,550,000 
c (　           ) 
911,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
944,814 		 100
[  82.0]
1,152,212 
1,270,000 
d (　           ) 
611,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
623,981 		 100
[  56.9]
1,096,627 
1,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



札幌中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

298,164,619 
104,777,771 
193,386,848 
137,182,000 
56,204,848 		 （　0.9514）
53,473,292 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  1,407,191,895 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,244.10 ＲＣ6F1B 8,439.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,407 ㎡     50.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は店舗及び機械室、１階は店舗でフロアー貸し、２階以上は事務所の部分貸し。　６７台の立体駐車場付。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗及び機械室
1,244.10 
42.6 
530.44 
2,410 
1,278,360 		 3.0  3,835,080 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
944.69 
56.1 
530.44 
3,900 
2,068,716 		 6.0  12,412,296 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,244.10 
88.7 
1,103.16 
2,920 
3,221,227 		 6.0  19,327,362 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 階段室等
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,439.29 
77.9 
6,576.68 

19,453,211 		 112,884,186 
0 
⑨年額支払賃料     19,453,211 円　×　12ヶ月　＝　     233,438,532 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   6,576.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      59,190,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  67 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       292,628,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    15,636,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 297,092,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,884,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,072,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     298,164,619 円　　　　（　       211,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,040,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 53,163,871 円  　　　      312,728,652　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,001,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,052,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     104,777,771 円　（　　　　　　        74,469 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   8,439.29 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 137,182,000 円  
（　　　　　        97,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 298,164,619 円      
②総費用 104,777,771 円      
③純収益　①－② 193,386,848 円      
④建物等に帰属する純収益 137,182,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,204,848 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,473,292 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,407,191,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北一条西七丁目３番３
 4300000004991-0000
2 　札幌市中央区北一条西七丁目３番４
 4300000004992-0000
3 　札幌市中央区北一条西七丁目３番８
 4300000004996-0000
4 　
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7 　
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備考