別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 11,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1200)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ13F2B		 高層の百貨店、店舗
ビルが建ち並ぶ中心
商業地域		 東36m国道、三方路 水道、ガス、下水 大通近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ４丁目プラザ跡地が「札幌４
丁目プレイス」として２０２
５年４月に竣工。		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大通駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1200)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 路面電車が停留し、多彩な商業施設が存する札幌の賑わい拠点であり、札幌ダイビル再開発プロジェクト等周辺
地域の再開発計画の進捗と共に地価は堅調に推移すると予測。南１条線の無電柱化事業の好影響も期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市の高度商業地域の圏域である。需要者は複合型商業施設（飲食店舗、ショッピングセンター、オフ
ィス等）の開発業者等が考えられる。物販店やオフィスの空室状況に注視する必要はあるが、長年札幌市の商業地を牽
引したエリアで潜在力は高い。需要者は、立地による投資採算性やステータスシンボル等を考慮して市場に参入する。
高度商業地は、建替えが多いため更地の供給が少なく、画地規模等にもバラツキがあり、価格水準の特定はできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近時の高度商業地の更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立し
たと判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるもの
の投資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比
準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,950,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 [112.0]
100		 7,430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利動向や建築費の動向等に留意する
必要はあるが、中心市街地における再開発計
画は進捗中であり、商業地全体の地価は上昇
基調である。

札幌市都心まちづくり計画におけるにぎわい
の軸の一角で、地区計画により容積率緩和が
顕在化され、建替え計画は順次進行するもの
と予測する。

近接する大通駅は、さっぽろ地下街に直結し
ており、立体的に見た場合の効用増は大であ
る。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１８
６１１０１
-595004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m道道、
東11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
b １２４１１
０１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,972)
c １２６１８
６１１０１
-195004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西23m市道、
東10.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d １２５１７
７１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
e ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595026		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25.5m市道、
北10m、南20m、
三方路
商業
駐車場整備地区
高度利用地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,504,767  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,007,408 		 100
[ 100.9]
6,944,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +12.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 112.0]
　　　　 100
7,780,000 
b (　           ) 
6,075,232  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,213,305 		 100
[  90.0]
6,903,672 
7,730,000 
c (　  4,379,562) 
3,649,635  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,486,270 		 100
[  51.2]
6,809,121 
7,630,000 
d (　           ) 
2,822,138  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,005,577 		 100
[  43.2]
6,957,354 
7,790,000 
e (　           ) 
2,667,078  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
2,728,992 		 100
[  37.7]
7,238,706 
8,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,810,000 円／㎡]  



札幌中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,196,599,372 
286,368,800 
910,230,572 
528,656,000 
381,574,572 		 （　0.9051）
345,363,145 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  9,593,420,694 円　　　　（　  6,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,292.45 ＲＣ13F2B 18,572.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   1,150 ％   1,472 ㎡     46.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上３階は店舗、４階～１３階は事務所、立体駐車場３１台を想定。店舗の家賃は歩合賃料方式等が多いとみられる。 ⑦有効率　  62.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,171.39 
27.3 
320.00 
15,000 
4,800,000 		 15.0  72,000,000 
0.0  0 
一括
 2～ 3		 店舗
2,240.82 
41.1 
920.00 
9,000 
8,280,000 		 15.0  124,200,000 
0.0  0 

 4～13		 事務所
1,292.45 
77.4 
1,000.00 
7,200 
7,200,000 		 12.0  86,400,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
1,128.29 
35.5 
400.00 
9,000 
3,600,000 		 15.0  54,000,000 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 共同倉庫等
1,107.88 
 
 
 
 		    
   

計
18,572.88 
62.7 
11,640.00 

88,680,000 		 1,114,200,000 
0 
⑨年額支払賃料     88,680,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,064,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　  11,640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     139,680,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  31 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,203,840,000 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      18,600,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    36,673,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,185,766,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,114,200,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,807,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,560,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        24,832 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,196,599,372 円　　　　（　       812,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,790,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 61,122,000 円  　　　    1,222,440,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   89,510,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   91,086,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,930,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,930,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     286,368,800 円　（　　　　　　       194,544 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9051    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 467,000 円／㎡　×　  18,572.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 528,656,000 円  
（　　　　　       359,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,196,599,372 円      
②総費用 286,368,800 円      
③純収益　①－② 910,230,572 円      
④建物等に帰属する純収益 528,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 381,574,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 345,363,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      234,622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,593,420,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１
 4300000033032-0000
2 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１０
 4300000033041-0000
3 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１１
 4300000033042-0000
4 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１５
 4300000033043-0000
5 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１６
 4300000033044-0000
6 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１９
 4300000033046-0000
7 　札幌市中央区南一条西四丁目１番２
 4300000033033-0000
8 　札幌市中央区南一条西四丁目１番３０
 4300001147644-0000
9 　札幌市中央区南一条西四丁目１番３１
 4300001147645-0000
10 　札幌市中央区南一条西四丁目１番４
 4300000033035-0000
11 　札幌市中央区南一条西四丁目１番５
 4300000033036-0000
12 　札幌市中央区南一条西四丁目１番６
 4300000033037-0000
13 　札幌市中央区南一条西四丁目１番７
 4300000033038-0000
14 　札幌市中央区南一条西四丁目１番８
 4300000033039-0000
15 　札幌市中央区南一条西四丁目１番９
 4300000033040-0000
16 　札幌市中央区南一条西四丁目３番１
 4300000033055-0000
17 　札幌市中央区南一条西四丁目４番２
 4300000033057-0000
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 11,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ13F2B		 高層の百貨店、店舗
ビルが建ち並ぶ中心
商業地域		 東36m国道、三方路 水道、ガス、下水 大通近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大通駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心高度商業地域で、札幌駅前通地区において複数の再開発が進捗している。再開発の進捗に伴い、今後も
札幌市の中心商業地域として発展的に推移し、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区大通地区及び札幌駅前地区を中心とした高度商業地域一円。需要者の中心は、不動産投資法人、
大手デベロッパー等で把握。地区計画により容積率が緩和され、札幌駅前通沿いで複数の再開発計画が進捗している。
近年既に同通沿いで複数の商業施設が開業済みである。進捗中の再開発ビルが竣工すれば、当該地区の商業集積は大幅
に高まり、一層の発展が期待し得る。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,950,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 [112.0]
100		 7,430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心は再開発やビル建替の進捗、観光客の増
加等発展性は高いが、北海道新幹線開業延期
、コールセンター需要減退等の不透明要素も
一部ある。

４ＰＬＡ再開発ビルは令和７年４月に開業し
た。南２西４再開発は令和９年、大通西４丁
目再開発ビルは令和１１年開業予定で今後も
周辺開発が進む。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１８
６１１０１
-595004		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m道道、
東11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595026		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25.5m市道、
北10m、南20m、
三方路
商業
駐車場整備地区
高度利用地区
(100,700)
c １２６１１
０１１０１
-115008		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
商業

(100,800)
d １２５１１
０１１０１
-515020		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北20m、角地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,504,767  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,007,408 		 100
[ 101.6]
6,897,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +12.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 112.0]
　　　　 100
7,720,000 
b (　           ) 
2,667,078  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
2,728,992 		 100
[  41.7]
6,544,345 
7,330,000 
c (　           ) 
2,733,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,807,345 		 100
[  42.6]
6,590,012 
7,380,000 
d (　           ) 
2,296,247  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
2,309,306 		 100
[  33.7]
6,852,540 
7,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,500,000 円／㎡]  



札幌中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,196,599,372 
288,085,400 
908,513,972 
528,656,000 
379,857,972 		 （　0.9051）
343,809,450 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  9,550,262,500 円　　　　（　  6,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,292.45 ＲＣ13F2B 18,572.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,150 ％   1,472 ㎡     46.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造地下３階付１３階建店舗を想定。地下２階から１３階は店舗の部分貸し。地下３階は機械室。立体駐車場９６台。 ⑦有効率　  62.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,171.39 
27.3 
320.00 
15,000 
4,800,000 		 15.0  72,000,000 
0.0  0 
一括
 2～ 3		 店舗
2,240.82 
41.1 
920.00 
9,000 
8,280,000 		 15.0  124,200,000 
0.0  0 

 4～13		 事務所
1,292.45 
77.4 
1,000.00 
7,200 
7,200,000 		 12.0  86,400,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
1,128.29 
35.5 
400.00 
9,000 
3,600,000 		 15.0  54,000,000 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 共同倉庫等
1,107.88 
 
 
 
 		    
   

計
18,572.88 
62.7 
11,640.00 

88,680,000 		 1,114,200,000 
0 
⑨年額支払賃料     88,680,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,064,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　  11,640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     139,680,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  31 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,203,840,000 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      18,600,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    36,673,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,185,766,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,114,200,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,807,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,560,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        24,832 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,196,599,372 円　　　　（　       812,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,790,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 61,122,000 円  　　　    1,222,440,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   91,227,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   91,086,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,930,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,930,000 円  　　　　  8,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     288,085,400 円　（　　　　　　       195,710 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9051    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 467,000 円／㎡　×　  18,572.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 528,656,000 円  
（　　　　　       359,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,196,599,372 円      
②総費用 288,085,400 円      
③純収益　①－② 908,513,972 円      
④建物等に帰属する純収益 528,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 379,857,972 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 343,809,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      233,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,550,262,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１
 4300000033032-0000
2 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１０
 4300000033041-0000
3 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１１
 4300000033042-0000
4 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１５
 4300000033043-0000
5 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１６
 4300000033044-0000
6 　札幌市中央区南一条西四丁目１番１９
 4300000033046-0000
7 　札幌市中央区南一条西四丁目１番２
 4300000033033-0000
8 　札幌市中央区南一条西四丁目１番３０
 4300001147644-0000
9 　札幌市中央区南一条西四丁目１番３１
 4300001147645-0000
10 　札幌市中央区南一条西四丁目１番４
 4300000033035-0000
11 　札幌市中央区南一条西四丁目１番５
 4300000033036-0000
12 　札幌市中央区南一条西四丁目１番６
 4300000033037-0000
13 　札幌市中央区南一条西四丁目１番７
 4300000033038-0000
14 　札幌市中央区南一条西四丁目１番８
 4300000033039-0000
15 　札幌市中央区南一条西四丁目１番９
 4300000033040-0000
16 　札幌市中央区南一条西四丁目３番１
 4300000033055-0000
17 　札幌市中央区南一条西四丁目４番２
 4300000033057-0000
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考