令和8年1月15日　提出 札幌中央 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　敬之   TEL.

鑑定評価額 629,000,000 円  １㎡当たりの価格 830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 610,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南１条西２６丁目１８５番５ ｢南１条西２６－１－８｣ ②地積 　(㎡) 758   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ３３ｍ高度地区 (100,300) 台形 1:1 共同住宅 ＲＣ11F1B 高層のマンションに 店舗等も見られる住 宅地域 南18m市道、東側道 水道、ガス、下水 円山公園 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅や円山公園に至近で、各種の商業施設が集積している等、生活利便性が高い高級住宅地域。マンション 需要も底堅く、今後とも安定的な需要が見込まれる。他に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              750,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区を中心に、優れた交通利便性を備え、高層共同住宅の建設が可能な地域で、需要者は共同住宅の分 譲または賃貸運営を行う不動産開発業者等で、高価格帯になるほど大手デベロッパーが中心となる。住宅地域としてブ ランド力を有する円山地区に所在し、建築費や労務費等のコスト増を販売価格に転嫁できる余地があるため、地価は上 昇傾向にある。事業規模や商品企画等は様々であり、中心的な価格水準は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高品等の住宅地域であり、マンション販売動向も堅調であることから、デベロッパーからの需要も強く、資金力の高い 大手企業の参入も相俟って、周辺の類似地域を含め、開発素地の取引価格は高位な水準にある。一方で、開発法による 価格は販売価格や建築費等の想定如何により振れ幅が生じるのが一般的である。本件では、大規模なマンション開発素 地の取引実態を反映した比準価格を採用し、開発法による価格を検証として勘案のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    800,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は転入超過が継続中で、住宅需 要を下支えしているが、金利動向や物価高等 の影響により、地域や物件により需要の多寡 が認められる。 高級住宅地域におけるマンション適地として 安定的な需要があり、需要者の属性を踏まえ ると、景気動向に対する耐性が認められる。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％