令和8年1月16日　提出 札幌中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -18 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.

鑑定評価額 396,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南１２条西２３丁目３番４ ｢南１２条西２３－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ２４ｍ高度地区 1:1.5 共同住宅 ＲＣ11 中高層のマンション が多い閑静な住宅地 域 南東11m市道 水道、ガス、下水 円山公園 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ２４ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 人口の都心回帰傾向は継続し、買物施設等も適所に配置されているため、分譲賃貸ともに需要があるが、近時の 分譲価格の高騰等の影響により、駅接近性に劣るマンション用地の需要にはやや陰りが見えている状況にある。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              190,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市のマンション立地が可能な圏域であり、中央区を中心として広域的なものになると思料される。需 要の中心は主としてマンションデベロッパー等で、本州など札幌市外からも参入している。大規模画地の稀少性は高い ものの、建築費高騰や金利動向、物価上昇による家計の負担感等が懸念され、駅徒歩圏外のマンション用地需要には以 前ほどの勢いはない。土地取引価格水準は坪当たり６５万円強程度で、取引総額は土地面積によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格である。近時の周辺における面大地の取引事例が少ないため、広域的な事例 、異類型の事例も採用した。開発法による価格は、投資採算性を反映した価格で土地に対する資本投資限度額を表して おり、理論的であるが想定要素が多い価格である。本件では採用した資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格を重 視し、開発法による価格も考慮の上、他の標準地とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生 産年齢人口は近年は微増傾向である。金利動 向や物価高の影響により物件の選別化が進む ものと見られる。 市内における面大地の稀少性は高い一方、交 通利便性に劣るマンション用地の需要は落ち 着きを取り戻している状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％