別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -10 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　敬之   TEL.
鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区宮の森４条１２丁目８７２番８５
｢宮の森４条１２－６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 348  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
北側斜線高度地区

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 円山公園

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 円山公園駅西方

2.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域であり、優れた眺望と地域の名声から、今後とも一定の戸建て需要
が見込まれる。他に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区西部で、藻岩山麓通背後の住宅地域である。高台からの眺望が確保された閑静な住環境を有してお
り、需要者は戸建住宅地の取得を目的とする札幌市居住の個人が中心である。標準的な規模の土地単価としては１３万
円／㎡前後の水準であるところ、過年度からの土地価格の上昇と建築費の高止まり等を背景に、地価の上昇幅は縮小傾
向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域であり、賃貸物件の供給は皆無であることから、収益還元法は適用しなか
った。本件では、対象標準地の周辺における取引事例が限定されるため、居住の快適性や生活利便性といった価格形成
要因の比較を中心に、過年度及び今後の価格推移等を考慮のうえ比準価格を試算した。当該価格は市場の実態を反映し
て説得力が高いと認められることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[114.8]		 [104.5]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は転入超過が継続中で、住宅需
要を下支えしているが、金利動向や物価高等
の影響により、地域毎や物件毎に需要の多寡
が認められる。

高台の閑静な戸建住宅地域であり、今後とも
一定の需要が見込まれるが、金利の上昇や建
築費の高騰等の影響を受けやすい。


個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２４１１
０１１０１
-511007		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.9m市道
、中間画地
１低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
b ２２４１１
０１１０１
-511002		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東8m、角地
１低専
北側斜線高度地区
風致地区
(50,80)
c １２６１８
６１１０１
-511002		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
戸建住環境保全地
風致地区
(40,80)
d １２６１１
０１１０１
-111009		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
風致地区
(60,200)
e １２５１１
０１１０１
-511005		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15.3m市
道、中間画地
１中専
１８ｍ高度地区
土砂災害警戒区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,849  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
152,949 		 100
[ 111.5]
137,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
158,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
150,861 		 100
[ 116.1]
129,941 
136,000 
c (　           ) 
122,880  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,092 		 100
[  99.0]
126,356 
132,000 
d (　           ) 
86,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
87,466 		 100
[  71.8]
121,819 
127,000 
e (　           ) 
94,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
95,617 		 100
[  82.4]
116,040 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



札幌中央 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸事業による収益性を前提に土地価格が形成されておらず、賃貸市場も未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区宮の森四条十二丁目８７２番８５
 4300000123414-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌中央 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -10 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区宮の森４条１２丁目８７２番８５
｢宮の森４条１２－６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 348  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
北側斜線高度地区

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 円山公園

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 円山公園駅西方

2.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。傾斜地の住宅地域であるが、人気の宮の森地区に存しており、
割安感もあることから地価上昇で推移すると予測されるが、建築費高騰等の影響から先行きは不透明である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮の森地区を中心に市内の戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は、市内
居住の戸建住宅を目的とする個人である。近隣地域は傾斜地であるが、人気のある宮の森地区に存し、景観が良く閑静
な住宅地域であり、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移したが、上昇率は建築費高騰等の影響から昨年より大きく縮
小した。土地需要の中心となる価格帯は、標準規模で４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は傾斜地の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はなく、また戸建住宅の賃貸需要も殆
どなく賃貸市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算は断念した。よって、当該地域の取引は自用目的が
中心であることから、本件においては代表標準地との検討をも踏まえ、取引市場の実態を反映した信頼性が高い比準価
格をそのまま採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 [104.5]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は物価上昇の影響を受けつつも底堅
く推移している。観光は堅調で設備投資は緩
やかに増加している。住宅投資は弱めの動き
となっている。

特に大きな変動要因はない。傾斜地であるが
、景観が良い閑静な地域で需要は底堅いが、
建築費高騰等から土地取引には陰りが見える
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１１
０１１０１
-111005		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m市道
、中間画地
１低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
b １２６１８
６１１０１
-111005		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東5.5m市道
、中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(40,80)
c １２６１１
０１１０１
-111006		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
d ２２５１１
０１１０１
-511008		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m私道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
122,786 		 100
[  97.4]
126,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
111,602  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
107,651 		 100
[  85.6]
125,761 
131,000 
c (　           ) 
94,960  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
93,116 		 100
[  82.8]
112,459 
118,000 
d (　           ) 
83,327  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
82,999 		 100
[  81.9]
101,342 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



札幌中央 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 快適性を重視する戸建住宅地域であり、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区宮の森四条十二丁目８７２番８５
 4300000123414-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考