鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
札幌中央 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -4

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　瀬﨑　幹久

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１８条西８丁目５９３番１８外｢南１８条西８－１－４３｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2F1B	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	北10.9m市道	水道、ガス、下水	幌平橋 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　１
０．９ｍ市道

交通

施設

幌平橋駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

中央区内の市電駅周辺に広がる既成の住宅地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、
緩やかに回復している景気を反映して、やや上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区内の市電沿線に広がる住宅地域で、概ね中央区の南部に存する住宅地域。需要者の中心は、中央区
内を中心に隣接する区内に居住するファミリー世帯、戸建住宅や宅地分譲を手掛ける不動産業者等である。地下鉄駅か
らはやや距離を有するが、街区が整然とした既成の住宅地であり、需給関係は比較的安定している。市場の中心価格帯
は、土地が３５００万円程度、新築の戸建住宅が５５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の中心は自用目的であり、中央区内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証
的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件としてマンション等も見られるが、収益性より居住の快適性を重視する当該
地域においては、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、説得力の高い比準価格を重視し
、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌中央 -2                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    235,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区内の人口はこの１年間で増加している
。景気は、米国の通商政策による影響が自動
車産業を中心にみられるものの、緩やかに回
復している。

市電駅周辺に広がる既成の住宅地域であり、
地域要因に特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１８６１１０１ -511011	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
b	１２６１８６１１０１ -511037	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２６１８６１１０１ -111019	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、北11m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	１２６１８６１１０１ -111002	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２６１８６１１０１ -511047	札幌市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	西10.9m市道、北東5.5m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,787	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,799	100 [ 86.6]	228,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 225,395	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,649	100 [ 95.0]	239,631		240,000
c	(　 ) 247,484	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	234,188	100 [ 101.7]	230,273		230,000
d	(　 ) 285,191	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	279,376	100 [ 103.0]	271,239		271,000
e	(　 ) 252,370	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	236,276	100 [ 107.1]	220,613		221,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

札幌中央 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,653,437	1,070,308	3,583,129	2,573,420	1,009,709	（　0.9547） 963,969	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,717,154 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.96	Ｓ3	254.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	9.2 m x 15.7 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３５㎡の共同住宅（単身タイプ計６戸）を想定。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.96	82.3	69.96	1,850	129,426	1.0	129,426
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.96	82.3	69.96	1,900	132,924	1.0	132,924
							0.0	0
3～ 3	住宅	84.96	82.3	69.96	1,900	132,924	1.0	132,924
							0.0	0
～

～

計		254.88	82.3	209.88		395,274		395,274
								0

⑨年額支払賃料	395,274 円　×　12ヶ月　＝　 4,743,288 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 209.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 151,114 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,894,402 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,649,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	395,274 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,653,437 円　　　　（　 31,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,400 円	44,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	342,608 円	4,894,402　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,100 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,070,308 円　（　　　　　　 7,331 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 254.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,573,420 円（　　　　　 17,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,653,437 円
②総費用	1,070,308 円
③純収益　①－②	3,583,129 円
④建物等に帰属する純収益	2,573,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,009,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	963,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,717,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌中央 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市中央区南十八条西八丁目５９３番１８	4300000088886-0000
2	札幌市中央区南十八条西八丁目５９３番２９	4300000088897-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
札幌中央 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -4

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１８条西８丁目５９３番１８外｢南１８条西８－１－４３｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2F1B	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	北10.9m市道	水道、ガス、下水	幌平橋 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　１
０．９ｍ市道

交通

施設

幌平橋駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

特に大きな変動要因はなく現状維持で推移すると予測する。富裕層の選好性が高い山鼻地区で、市電電停にも近
く需要は高く地価も上昇傾向と予測される。建築費高騰等の影響も懸念される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文教地区として名声が高い山鼻地区を中心に、市電沿線に一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域。
需要者の中心は、収益物件目的及び宅地分譲を行う法人等及び戸建住宅目的の個人である。近隣地域は地下鉄駅からや
や離れているものの市電電停に近く、都心にも近い立地性から需要は安定している。地価は上昇傾向で推移したが、上
昇率は小さくなった。土地需要の中心は、標準規模で３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は市電電停に近く利便性が良好な住宅地域である。収益価格は地価・建築費の高騰もあり土地建物の総額に見
合った賃料水準の設定ができず低位に試算されたと判断される。比準価格は売買市場の実態を反映した実証的価格であ
る。近隣地域内の取引は自己利用目的のものも多いことから、本件では前年公示価格から推移等も踏まえ、信頼性が高
い市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格も参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は物価上昇の影響を受けつつも底堅
く推移している。観光は堅調で設備投資は緩
やかに増加している。住宅投資は弱めの動き
となっている。

特に大きな変動要因はない。中央区市電徒歩
圏への需要は底堅いが、建築費上昇、金利動
向により土地取引には陰りが見える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１８６１１０１ -111003	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	北7.3m市道、南4.5m、二方路		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２６１８６１１０１ -115005	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、北4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２６１８６１１０１ -111008	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,160)
d	１２６１０５１１０１ -111012	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,123	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	178,123	100 [ 76.0]	234,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 153,624	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	145,950	100 [ 74.2]	196,698		197,000
c	(　 ) 164,590	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	156,671	100 [ 62.2]	251,883		252,000
d	(　 ) 169,405	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	189,357	100 [ 68.4]	276,838		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

札幌中央 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,663,021	1,008,820	3,654,201	2,648,430	1,005,771	（　0.9547） 960,210	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,620,769 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.96	Ｓ3	254.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	9.2 m x 15.7 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅を想定。１ＤＫタイプが計６戸で、平均専有面積は約３４．９８㎡。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.96	82.3	69.96	1,862	130,266	1.0	130,266
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.96	82.3	69.96	1,900	132,924	1.0	132,924
							0.0	0
3～ 3	住宅	84.96	82.3	69.96	1,900	132,924	1.0	132,924
							0.0	0
～

～

計		254.88	82.3	209.88		396,114		396,114
								0

⑨年額支払賃料	396,114 円　×　12ヶ月　＝　 4,753,368 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 209.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 151,114 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,904,482 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,659,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,114 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,663,021 円　　　　（　 31,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	45,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	343,314 円	4,904,482　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,008,820 円　（　　　　　　 6,910 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 254.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,648,430 円（　　　　　 18,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,663,021 円
②総費用	1,008,820 円
③純収益　①－②	3,654,201 円
④建物等に帰属する純収益	2,648,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,005,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	960,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,620,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌中央 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市中央区南十八条西八丁目５９３番１８	4300000088886-0000
2	札幌市中央区南十八条西八丁目５９３番２９	4300000088897-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考