令和8年1月15日　提出 札幌中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区大通西２８丁目２０３番１０ ｢大通西２８－２－５｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 ２７ｍ高度地区 (40,200) 台形 1:2 住宅 ＲＣ2F1B 大規模住宅、領事館 等が存する閑静な住 宅地域 東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 円山公園付近の高級住宅地域 。 街 路 基準方位　北　　１ ０．９ｍ市道 交通 施設 円山公園駅北西方 200m 法令 規制 １中専 (40,200) ２７ｍ高度地区 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅に近い住宅地域であり現状維持で推移すると予測される。商業施設が集積する円山公園駅に近く、円山 公園至近の好立地にあり、需要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区の円山地区及びその周辺の高級住宅地の圏域である。特に近隣周辺と宮ヶ丘地区は、市内のみなら ず道内全域の富裕層が市場参加者である。地下鉄駅に近く、米国領事館が存し、円山公園至近にあるなど、住環境が特 に優良な高級住宅地域であり、希少性が認められる。需要の中心は、利用面積等により様々で総額の把握は困難な状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅等が建つ高級住宅地域で賃貸需要は殆どなく、また風致地区により高さ制限があること等から賃貸 市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算は断念した。比準価格は売買市場の実態を反映した実証的価格 である。よって本件においては、地域内の取引は自用目的が中心であることから、前年公示価格からの推移等をも踏ま え、取引市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    445,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は物価上昇の影響を受けつつも底堅 く推移している。観光は堅調で設備投資は緩 やかに増加している。住宅投資は弱めの動き となっている。 特に大きな変動要因はない。円山公園近接の 閑静な高級住宅地域で引き続き安定的な需要 が見込まれている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％