令和7年1月15日　提出 八重瀬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字宜次宜次原３７番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅及び一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 東5.7m町道 水道 外間停 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ町道 交通 施設 外間停　南西方 630m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする集落地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要は那 覇市周辺の市街地から比較的割安な地域へ拡がっており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八重瀬町及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要 の中心となる。那覇市及びその周辺に所在する住宅地価格が上昇する中、市街化調整区域にある旧来からの集落地域に おいては値頃感があること等から、相応の需要が認められる。中心価格帯は総額で１，５００万～１，９００万円の水 準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる事例から比準しており、市場の実態を反映し実証的である。一方、法令上の規制や建 築費等を勘案すると、合理的な賃貸経営の想定が困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は戸建住 宅が多い地域で自用目的の需要が中心となり、需要者の意思決定にあたっては取引価格の水準が一般的に重視される。 以上より、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は拡大傾向で、八重瀬町の人口は増 加傾向にある。 市街化調整区域内の旧来からの住宅地域であ るが、那覇市を中心とした住宅地不足と価格 上昇により、南部郊外にも住宅地需要が拡が っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％