令和7年1月15日　提出 南風原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南風原 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:2 住宅 Ｂ2 中小規模一般住宅に 共同住宅が見られる 住宅地域 東4.7m町道、北側道 水道、下水 兼城十字路停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３２９号北側背後の既成 住宅地域 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ町道 交通 施設 兼城十字路停　北西方 550m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用に影響する地域要因の変動は特になく、利用の状況は今後も同程度を維持すると予測する。商業施設等 と比較的近く、住環境も良いことから、景気上昇に伴い、地価は上昇傾向を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内全域及び隣接する市町の一部を含む住宅地域と判定した。需要者の中心は町内に居住する家族世帯 のほか、隣接市町からの移入者も見られる。緩傾斜地に位置するが、那覇市への通勤圏内にあり、商業施設等への利便 性にも優れるため、需要は堅調である。土地は２千５百万円強、中古戸建物件込みでおよそ３千万円台後半が需要の中 心であるが、既存住宅地については、供給が少なく、成約数は比較的少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする既存の住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低い上、容積率が低く、経済合理的な 収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的 な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との比較に基づく検証も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,900 円／㎡ [109.1] 100 100 [101.0] 100 [ 94.5] [103.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リーディング産業の観光業等に牽引され、景 況感は概ね良好だが、原材料価格の高騰等へ の懸念も根強い。南風原町の人口増加率は県 平均を上回る。 那覇市内の住宅地に比べて、値ごろ感があり 、引き合いは安定している。売り物件が少な いため、成約数は低位である。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％