別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
与那原 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
与那原 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.
鑑定評価額 79,800,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 ②地積
　(㎡)		 887  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 区画整然とした共同
住宅を中心とする住
宅地域		 南東8m町道、南西側道 水道、下水 教会前停

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新興の埋立地の共同住宅地域 街

路		 基準方位北　８ｍ町
道		 交通

施設		 教会前停　北東方

950m		 法令

規制		 ２中専

地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした新興の埋立地の共同住宅地域であり、周辺地域を含め年々街の熟成度を増している。敷地規模の
纏まった投資用不動産は稀少性も高く、地価は引き続き上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、与那原町を中心に敷地規模の纏まった中高層共同住宅が多い住宅地域である。需要者は投資用不動産市
場に参入する中堅又は大手の不動産業者等が中心であり、土地需要に比較して供給が相対的に少ないため、市場に出る
と稀少性が高く取引価格は高値で成約する傾向にある。地積９００㎡程度の標準的画地の場合、総額８千万円程度が取
引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する共同住宅地の事例を採用したもので、類似性及び規範性が高く実証性
の高い価格である。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受することが困難で、昨今の建設コストの影響もう
け低位に求められた。本件では、市場参加者の属性を踏まえ、代替競争関係が認められ信頼性の高い比準価格を採用し
、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南風原 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,900 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[101.0]		 100
[123.6]		 [103.0]
100		 89,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は行動規制緩和による社会・経済活
動の回復の動きが強まっており、与那原町の
共同住宅地においても、不動産市場は徐々に
活発化している。

新興の埋立地の共同住宅地域であり、周辺地
域を含め年々街の熟成度を増しているため、
地価は徐々に上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +30.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 与那原 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５与那
原
-7		 島尻郡与那原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m町道、
東8m、南6m、
三方路
準住居

(70,200)
b 調０５与那
原
-14		 島尻郡与那原町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5m町道、
北東1.9m、
二方路
商業

(90,300)
c 調０５与那
原
-6		 島尻郡与那原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 公０７南風
原
-4		 島尻郡南風原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.3m道路
、
東3m、北2.8m、
三方路
１低専

(60,100)
e 公０７南風
原
-1		 島尻郡南風原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m道路
、西4m、
二方路
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,223  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
96,487 		 100
[ 105.0]
91,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
94,600 
b (　           ) 
85,125  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
98,476 		 100
[ 113.2]
86,993 
89,600 
c (　           ) 
99,931  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,123 		 100
[ 117.6]
95,343 
98,200 
d (　           ) 
105,051  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.8]
125,144 		 100
[ 115.2]
108,632 
112,000 
e (　           ) 
79,681  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.0]
97,941 		 100
[ 115.2]
85,018 
87,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +25.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +25.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



与那原 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  公共事業により造成された大規模な新市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,021,917 
4,344,943 
13,676,974 
12,676,200 
1,000,774 		 （　0.9775）
978,257 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,456,425 円　　　　（　     27,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
与那原 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 245.00 ＲＣ4 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   887 ㎡     27.0 m x   33.0 m  前面道路：町道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階共同住宅４戸、駐車場付きを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 住宅
245.00 
100.0 
245.00 
1,597 
391,265 		 2.0  782,530 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
100.0 
980.00 

1,565,060 		 3,130,120 
0 
⑨年額支払賃料      1,565,060 円　×　12ヶ月　＝　      18,780,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,780,720 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       788,790 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,991,930 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,130,120 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,987 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,021,917 円　　　　（　        20,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
与那原 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,126,843 円  　　　       18,780,720　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,554,000 円  　　　　    222,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,344,943 円　（　　　　　　         4,898 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,676,200 円  
（　　　　　        14,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,021,917 円      
②総費用 4,344,943 円      
③純収益　①－② 13,676,974 円      
④建物等に帰属する純収益 12,676,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,000,774 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 978,257 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,456,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 与那原 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 3600010093449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
与那原 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
与那原 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.
鑑定評価額 79,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 ②地積
　(㎡)		 887  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 区画整然とした共同
住宅を中心とする住
宅地域		 南東8m町道、南西側道 水道、下水 教会前停

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 埋立地の新興住宅地域 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ町道		 交通

施設		 教会前停　北東方

950m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　当該近隣地域は区画整然とした新興住宅地域であり、今後熟成度を増していくものと予測する。地価は上昇傾
向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね与那原町及び隣接する南風原町・西原町の一部の住宅地域と判定した。需要者は、個人または法人
の不動産事業者が中心。収益物件用地に適した土地は乏しく希少性が認められるが、建築費高騰の影響により需要の弱
さも一部に見られる。収益物件用地としては５００～１０００㎡が中心だが、価格はまちまちであるため需要の中心と
なる価格帯は見出せなかった。戸建分譲開発素地需要者との競合の中で価格が形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費高騰の中、元本価値に見合った家賃水準が形成されておらず、収益価格は低廉に求められた。比準価格は、比較
可能な事例が少数だったが規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料
する。そこで代表標準地との検討をも踏まえ、相対的な信頼度の優る比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南風原 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,900 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[101.0]		 100
[124.9]		 [103.0]
100		 89,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当町の人口は微減傾向。


　新興住宅地として堅調な需要が見られる。
与那原バイパス暫定開通により利便性向上。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 与那原 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７西原

-5		 中頭郡西原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.7m町道
、北東5.2m、
角地
１低専

(60,100)
b 公０７与那
原３９
-5		 島尻郡与那原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m町道、
南西5.5m、
角地
１低専

(60,100)
c 公０７南風
原
-12		 島尻郡南風原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
d 調０６与那
原
-14		 島尻郡与那原町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,181  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
99,951 		 100
[ 118.0]
84,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
87,200 
b (　           ) 
88,042  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
85,696 		 100
[  97.0]
88,346 
91,000 
c (　           ) 
95,149  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,048 		 100
[ 117.6]
85,925 
88,500 
d (　           ) 
66,658  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
87,725 		 100
[  99.9]
87,813 
90,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,300 円／㎡]  



与那原 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  大規模な公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,570,522 
4,133,616 
13,436,906 
12,676,200 
760,706 		 （　0.9775）
743,590 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     18,589,750 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
与那原 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 245.00 ＲＣ4 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   887 ㎡     27.0 m x   33.0 m  前面道路：町道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅ファミリー向け６１㎡／戸。建物規模は近隣地域の標準的規模と画地条件から判断した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 住宅
245.00 
100.0 
245.00 
1,557 
381,465 		 2.0  762,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
100.0 
980.00 

1,525,860 		 3,051,720 
0 
⑨年額支払賃料      1,525,860 円　×　12ヶ月　＝　      18,310,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,310,320 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       769,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,541,287 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,051,720 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,570,522 円　　　　（　        19,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,557 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
与那原 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 915,516 円  　　　       18,310,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,554,000 円  　　　　    222,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,133,616 円　（　　　　　　         4,660 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,676,200 円  
（　　　　　        14,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,570,522 円      
②総費用 4,133,616 円      
③純収益　①－② 13,436,906 円      
④建物等に帰属する純収益 12,676,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 760,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 743,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,589,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 与那原 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 3600010093449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考