令和7年1月15日　提出 北中城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北中城 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡北中城村字美崎１２０番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m村道 水道、下水 与儀停 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ村 道 交通 施設 与儀停　南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく当面も現状を維持すると予測する。宅地需要は堅 調に推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北中城村内を中心に、隣接する沖縄市内の区画整然とした住宅地域の圏域である。需要者は村内外の給与 取得者が中心である。経済活動の正常化が進み不動産取引も改善しており、需要動向は強含みで推移している。中心と なる価格帯は、土地２０００万円程度が中心であり、新築戸建住宅は総額３５００万～４５００万円程度の取引が見ら れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと思料する。対象標準 地について、画地規模から経済合理的な賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法を非適用とした。比準価格は、近 年の経済情勢の影響を考慮し、市場の実勢を反映した説得力のある価格と判断する。本件では比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [101.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や世界情勢の動向に不安が残るが、観 光は拡大、個人消費は緩やかに増加し、不動 産市場は堅調に推移している。今後の金利動 向に注視が必要。 地域要因に変化はないが、居住環境や交通利 便性が高く、需要は根強い傾向にある。地域 環境は当面も現状を維持して推移すると予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％