令和7年1月15日　提出 北谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北谷 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ2 各種店舗、事務所等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 南西12m町道 水道、下水 北谷町老人福祉センタ ー前停 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの近隣商業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 北谷町老人福祉センタ ー前停　南東方 360m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの近隣型商業地域として概ね熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。 地価は、背後住宅地の上昇傾向に後押しされ同様に上昇となっている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね北谷町内及び隣接する沖縄市と宜野湾市の一部の商業地域と判定した。特に近隣型商業地域との関 連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが、小規模物件等では個人事業者も見られる。繁華性の高い地域を中心に町 内商業地の需要は堅調に推移している。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心と なる価格帯は見出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は収益性に基づいて価格形成されるような純化した商業地域ではないため、収益価格の説得力は劣ると判断す る。一方比準価格は、比較可能な事例が少数であったが、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比 較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を標準とし収益価格は参考として、また代表標準地との検討をも 踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩 やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持 ち直している。当町の人口は微増傾向。 店舗等の連たん性はやや劣るが、背後住宅地 の価格水準からみて安値感がある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％