令和7年1月15日　提出 嘉手納 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　髙平　光一   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町字嘉手納御嶽前原１４１番２ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 中央駐車場前停 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道 交通 施設 中央駐車場前停　北方 330m 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因がないことから、当分の間、現状を維持すると予 測する。需要はある程度認められる一方で、供給が少ないことから地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嘉手納町における既存住宅地域のほか、隣接市町村の住宅地域も圏域となる。需要者の中心は地縁的選好 性を有する地元住民が中心となるが、近年は県外からの需要も認められる。需要は底堅い一方で、供給があまり見られ ないことから、地価は上昇傾向にある。２５０㎡程度の更地における中心価格帯は２０００万円から２５００万円程度 である。また、木造建売住宅も散見されるようになっており、４０００万から４５００万円程度で売られている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は嘉手納町内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性 は高い。この地域は共同住宅が散見されるが、想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰 により土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比 準価格を採用し、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [100.0] 100 77,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な観光業に支えられ、不動産の収益性が 向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で 不動産市況は引き続き好調である。 地域内に格別の変動要因はないが、周辺地域 において木造の新築住宅がみられ、地価を底 上げする傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％