令和7年1月15日　提出 嘉手納 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６ ｢水釜６－７－３｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m町道 水道、下水 水釜停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 水釜停　西方 600m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理地内の住宅地域で、海岸に近く人気が高い。高潮対策事業等が進捗し、老朽化した公共施設の改修整備 計画もあって、安全性とともに居住環境の改善が期待され、地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉手納町及び隣接市町村の戸建住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元地権者等 である。区画整理地内の住宅地域で、海岸に近く人気が高く、安全性とともに居住環境の改善が期待され根強い需要が 認められる。土地は２４０㎡程度で２４５０万円程度、新築の建売物件は５５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の特性及び個別的要因の状況のほか、市場参加者の属性を踏まえると、自己の居住用の戸建住宅を建設する目的で の取引が大半で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [106.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [103.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は行動規制緩和による社会・経済活 動の回復の動きが強まっており、嘉手納町住 宅地においても、不動産市場は徐々に活発化 している。 県都那覇市からはやや遠く、利便性に劣る地 域であるが、良好な居住環境を反映して需要 は根強く、当該地域の相対的地位は上昇して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％