令和7年1月15日　提出 本部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本部 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国頭郡本部町字大浜大崎原８７９番４ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ路線商業 地域 北西18m国道 水道、下水 本部博物館前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 本部博物館前停　北東 方 120m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は観光客と地元向けの店舗が混在する商業地域である。新型コロナ終息後に観光客が急増したことで、 商業地への投資意欲も上向いた。地価水準は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の商業地域であり、特に幹線沿いの商業地と強い代替・競争関係が認められる。主な需要者は小売 業を営む個人や法人が中心で、郊外型の店舗も増えている。観光客が急増したことによって、商業地への投資意欲が刺 激され、地価は上昇傾向にある。隣接する今帰仁村等の大型テーマパーク計画はＲ７年に開業予定で、期待感が高まっ てきた。需要の中心となる価格帯は、概ね土地総額で２千万円程度であると判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域として収益性が市場を形成する部分は大きいが、自営での店舗も多く、賃貸市場の熟成の程度が低い上、高止 まりする建築費を考慮すると、経済合理的な収益建物の建築を想定できないと判断し、収益価格の適用を断念した。比 準価格は代替性の高い商業地の事例を採用し、市場参加者の観点から補修正しており、実証的な価格が得られたと判断 する。よって、比準価格を採用し、市場動向による検証も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業等に牽引され、景況感は概ね良好だが 、原材料価格の高騰等への懸念も根強い。本 部町の人口は減少傾向で、高齢化率も高い。 Ｒ７に今帰仁村で開業予定の大型テーマパー ク計画への期待が高まっている。中心部の町 営市場の建替え計画が進んでいる。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％