令和7年1月15日　提出 南城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南城市佐敷字津波古荒砂原３２７番 ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西10m県道、背面道 水道、下水 馬天入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　１ ０ｍ県道 交通 施設 馬天入口停　南東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既存の住宅地域で、土地利用の状況に大きな変動は特になく、当面は現況の利用を維持す るものと思われる。隣接町の住宅地との比較で、割安感があり、強い引き合いが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南城市の住宅地域であり、特に既存の住宅地と比較的に強い代替・競争関係が認められる。中心となる需 要者は地縁を有する家族世帯であるが、県道に接するため、自営の小規模な事業所等としての利用を目的とした法人等 も混在している。Ｒ６年８月に市内玉城地区で倉庫型店舗が開店したが、近隣地域からは地勢的にアクセスが不便で、 需給動向への影響はほとんどない。土地は総額約２千万円弱、中古住宅は３千万円弱が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に他用途の利用も混在する既存の住宅地域である。賃貸市場の熟成の程度が低いため、経済 合理的な収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は価格牽連性の高い事例を採用して おり、実証的な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、市場動向に基づく検証を加え、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リーディング産業の観光業等に牽引され、景 況感は概ね良好だが、原材料価格の高騰等へ の懸念も根強い。南城市の人口の伸び率は県 平均を上回る。 既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見当たらない。那覇圏域からの需要の波 及で、引き合いは相対的にやや強まった。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％