令和7年1月15日　提出 宮古島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 80,300,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字西里羽立３９１番外 ②地積 　(㎡) 627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所 ＲＣ4 事務所、低層店舗兼 住宅等が混在する商 業地域 北東16m市道、背面道 水道、下水 北給油所前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　市道 交通 施設 北給油所前停　北西方 近接 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は旺盛な観光需要を背景として 、需要が堅調で、供給が少ないことから、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮古島市内の商業地域及び住商混在地域と判断した。需要者は、島内外の法人又は個人事業者が中心で ある。近隣地域は市内中心部の商業地域で、市内では比較的繁華性が高く、旺盛な観光需要を背景として、コロナ禍の 影響で減少していた観光客等の客足も回復していることもあり、需要は堅調である。同一需給圏内の取引では、立地条 件や画地規模により価格帯がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料され る。収益価格は直接法により試算したが、想定要素が多く、流動的側面があり、又、地域内で収受可能な賃料水準や昨 今の高騰した建築費を反映して、比準価格よりも低位に求められたものと判断される。以上より、本件では比準価格を 採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は消費、建設、観光ともに拡大基調 で推移しており、市内の不動産市況も堅調に 推移している。 地域要因に格別の変動はない。旺盛な観光需 要を背景として、需要が堅調で、供給が少な いことから、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.3 ％  ％