令和7年1月15日　提出 宮古島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市城辺字福里西方６３０番３ ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に未利 用地等が見られる住 宅地域 南東5.5m市道、北東側道 水道 城辺小前停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 城辺小前停　北西方 100m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は県道７８号線背後に存し、利 便性が高く、需要が堅調で、値頃感もあることから、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮古島市内の郊外の住宅地域と判断した。需要者は、地縁的選好性を有する島内の居住者が中心である が、眺望の良いところ等では島外からの転入者も見られる。市内では中心部の住宅地域の需要が高まりを見せているが 、値頃感から、近隣地域のような郊外の住宅地域にも需要が拡大している。土地は２００～５００㎡程度で総額３００ ～５００万円程度、新築戸建住宅の取引はあまり見られず、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心で、賃貸市場が未成熟であり、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を考慮 すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視す る住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採 用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,380 円／㎡ [117.3] 100 100 [104.0] 100 [ 90.9] [104.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は消費、建設、観光ともに拡大基調 で推移しており、市内の不動産市況も堅調に 推移している。 既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はな い。需要が堅調で、値頃感もあり、供給が少 ないことから、地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％