令和7年1月12日　提出 宮古島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里大原８４２番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ学校に近い住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 元うえの停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ　市道 交通 施設 元うえの停　北東方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地エリアに存する既成住宅地域であり、生活利便性が高いため、島内外からの需要が増加している。今 後も生活利便性の向上を伴いながら、現状の利用を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平良地区の中心市街地及び市街地近郊の住宅地域である。典型的需要は自己使用を目的とした市内在住 の一次取得者及び、県外需要者も一部で見られる。観光需要回復を背景とした県内経済の拡大が進む中、生活利便性の 高い平良地区の市街地エリアについては、島内外からの需要も高まりを見せ、地価は上昇傾向で推移している。取引の 中心価格帯は２５０㎡程度で１１００万円～１３００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め られた。一方、収益価格については、建築費高騰などにより経済合理的な賃貸経営が困難と判断し、収益還元法の採用 は断念した。需要者は自己使用を目的とした個人が中心であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向 にある。よって、規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要の拡大や雇用情勢の改善を背景に、 沖縄県内経済は回復基調にあり、物価上昇や 人手不足の影響を受けつつも、堅調な推移を 見せている。 島外市場参加者の影響が強まり、利便性の高 い中心市街地に対する需要は増加し、観光需 要の好調さを背景に地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.7 ％  ％