令和7年1月14日　提出 宮古島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字東仲宗根ソデ山８７１番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に建売 住宅も見られる住宅 地域 南東4m市道 水道 大阪自店前停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大阪自店前停　北西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市立東小学校南側に位置する低層住宅地地域として熟成し近年、空閑地等に虫食い的な建売住宅開 発が見受けられる。都市中心部からの外延的発展、市街化進展等により地価は上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市立東小学校を起点に半径約２㎞一円の既成住宅地域。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入す る隣地所有者、地域事情に精通する周辺住民及び不動産業者等が想定される。古くから定住する地元民の多い既成住宅 地域で道路発達は未成熟である。需要の強弱は買希望は普通程度、売物件は概して少なく、一般取引は機会的なものと なっている。土地は２５０㎡前後で１．１千万円程度、中古戸建では３千万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道７８号線北東側背後の既成住宅地域であり、標準地の画地規模等においては、自用目的での取引が中心であるため 、収益還元法は適用しなかった。比準価格は需要者が重視する居住の快適性・利便性に着目して適切に補修正及び要因 比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高いものである。本件では、代表標準地との検討 を踏まえ、市場性を反映する実証的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [114.5] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [102.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約５．６万人、宮古郡の中心都市として 発展し、昨今の離島経済における需給ギャッ プ、雇用情勢等は不安定で需要者行動は個別 具体的である。 近年、建売住宅開発が限定的に見受けられ、 市内における住宅地品等の向上が認められる 。 接面方位（南東）＋２％ 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.2 ％  ％