令和7年1月15日　提出 うるま 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字州崎１２番１２ ②地積 　(㎡) 10,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 工業港区 (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、配送センター 等が建ち並ぶ工業地 域 南東20m市道、背面道 水道、下水 ジャスコ具志川入口停 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港地区内の工業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ジャスコ具志川入口停 　南東方 1.2km 法令 規制 （都） 工業 (70,200) 臨港地区 工業港区 ⑤地域要因の将 　来予測 空地はほぼ無く地域は今後も現状を維持し推移すると予測。なお県のＲ４中城湾港港湾計画書ではクルーズ船受 け入れや物流ターミナル化に向けた埠頭整備が計画され、これらの影響について長期的に留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本島中部に亘る工業地域。特に中城湾港新港地区等、インフラが整った地域との代替競争関係が強い。需 要者は流通業や製造業等を営む県内外の法人事業者が典型的。進出企業の近時の好調な業況を背景に、需要は堅調な一 方、県の売却が近時に減少し、供給は低位。需要の中心は土地１万㎡で２．８億円前後。多くの県有地売却により地価 は安定していたが、近時に従来水準を上回る小口の民間取引が散見され、今後の水準への影響に留意を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件供給は、公共による小規模な物件が一部見られる程度で、民間物件はほぼ見られない。よって賃貸市場は未成 熟と判断される他、近時の県内建築費の上昇傾向を考慮すると、経済合理的な賃貸経営は困難な為、収益還元法は非適 用とした。比準価格は、典型的需要者の重視する諸要因を事例選択、要因比較等に反映し試算しており、市場特性との 適合性は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ５中城湾新港地区における立地企業数は前 年比で＋４％、同地区内の雇用者数は＋３％ といずれも増加傾向で推移している。 中城湾新港地区においてＲ５に進出した企業 としては製造業が比較的多く、潜在的にはこ れらによる不動産需要も高まりつつある。 二方路による選好性への影響はやや認められ るも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争 力の変動は特段認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％