鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
うるま 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

うるま 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　西川　英之

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	うるま市みどり町３丁目２１番１０｢みどり町３－２１－１５｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅の連たんする県道沿いの商業地域	南西18m県道	水道、下水	西田場停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

西田場停近接

法令

規制

（都）２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり、うるま市中心部での区画整理事業の進捗や道路整備の効果により、熟成度
が増している。店舗需要も底堅く、今後はさらに熟成度が増すと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、県内の飲食・小売店舗を営む事
業法人等である。県内景気回復が見られるなか、周辺部での土地区画整理事業の進捗等に伴い、市中心部での繁華性が
徐々に増していることから、需給関係は引き続きややタイトである。土地は３２０㎡程度で３０００万円程度が需要の
中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外にある商圏もやや狭い県道沿いの既成商業地域であり、低層の飲食・物販店舗のほかは店舗併用住宅が散見される
。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受することが困難であり、昨今の建設コストの高騰の影響も受け、試算価格
は低位に求められた。市場参加者の属性を踏まえ、代替競争関係が認められ信頼性の高い商業地の取引事例から求めた
比準価格を採用し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は行動規制緩和による社会・経済活
動の回復の動きが強まっており、うるま市内
商業地においても、不動産市場は徐々に活発
化している。

地域要因に格別の変動はないが、周辺土地区
画整理事業地内の熟成とともに、商況も改善
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

うるま 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６うるま -3	うるま市		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、北西6m、二方路		（都）近商 (70,233)
b	調０６うるま -72	うるま市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	調０６うるま -28	うるま市		底地	（　）	不整形	南東32m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
d	調０６うるま -91	うるま市		底地	（　）	ほぼ整形	北西19m県道、中間画地		（都）近商 (85,276)
e	調０５うるま -22	うるま市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18.5m県道、北西5.5m、角地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,830	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,751	100 [ 118.5]	101,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 68,962	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	79,851	100 [ 88.2]	90,534		90,500
c	(　 36,250) 51,786	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 57.6]	91,435	100 [ 98.9]	92,452		92,500
d	(　 63,177) 90,253	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	99,357	100 [ 105.0]	94,626		94,600
e	(　 ) 120,040	100 [ 150.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,350	100 [ 90.0]	87,056		87,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -42.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	限定価格	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

うるま 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,184,426	635,136	1,549,290	1,159,840	389,450	（　0.9746） 379,558	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,826,930 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	100.00	Ｓ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

経済合理性から１階建て店舗を想定、駐車場使用料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,897	189,700	2.0	379,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		189,700		379,400
								0

⑨年額支払賃料	189,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,276,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,276,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,609 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,180,791 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,400 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,184,426 円　　　　（　 6,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,897 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	17,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	179,836 円	2,276,400　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,200 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,136 円　（　　　　　　 2,004 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,159,840 円（　　　　　 3,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,184,426 円
②総費用	635,136 円
③純収益　①－②	1,549,290 円
④建物等に帰属する純収益	1,159,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	379,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,826,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

うるま 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	うるま市みどり町三丁目２１番１０	3601005166799-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
うるま 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

うるま 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　半場　吉朗

TEL.

鑑定評価額

29,700,000 円

１㎡当たりの価格

93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	うるま市みどり町３丁目２１番１０｢みどり町３－２１－１５｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅の連たんする県道沿いの商業地域	南西18m県道	水道、下水	西田場停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成３年に換地処分された区
画整理事業地内

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

西田場停近接

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、周辺区画整理地内の成熟の進展に伴い、繁華性が向上してきていたため、長期
的には低層店舗等の集積が緩やかに進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内幹線道路沿いの路線商業地域の存する圏域。典型的な需要者としては、県内事業者及びチェーン店舗
の出店を企図する県外需要者も一部で認められる。周辺区画整理地内の成熟が進み、繁華性が向上しており、観光需要
回復を背景とした県内の景気回復が進む中、需要の高まりとともに地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯を把握す
ることは困難であるが、土地は３２０㎡程度で２８００万～３３００万円程度が需要の中心であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係が成立する路線商業地の取引を採用し重視して試算した価格であり、取引市
場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は建築費の高騰及びそれに対応する賃料水準の上昇が
伴っていないことから低位に試算されたと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを標
準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要の拡大や雇用情勢の改善を背景に、
沖縄県内経済は回復基調にあり、物価上昇や
人手不足の影響を受けつつも、堅調な推移を
見せている。

周辺区画整理地内の成熟が進んでおり、堅調
な消費を背景に地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

うるま 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０６うるま -36	うるま市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東9m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	調０６うるま -34	うるま市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
c	調０６うるま -89	うるま市		更地	（　）	台形	北西18m県道、南西4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	公０７うるま -45	うるま市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,681	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	90,348	100 [ 98.0]	92,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 86,109	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,395	100 [ 97.0]	95,253		95,300
c	(　 ) 92,441	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	101,423	100 [ 108.0]	93,910		93,900
d	(　 ) 87,740	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	92,084	100 [ 95.0]	96,931		96,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,800 円／㎡]

うるま 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,305,335	659,620	1,645,715	1,278,460	367,255	（　0.9746） 357,927	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,323,884 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	Ｓ1	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗、駐車場込み一棟貸しを想定。容積率を完全消化しないことが経済合理性が高いと判断した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,820	200,200	2.0	400,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		200,200		400,400
								0

⑨年額支払賃料	200,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,402,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,402,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 100,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,301,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,400 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,305,335 円　　　　（　 7,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,823 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,400 円	19,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	120,120 円	2,402,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 248,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,800 円	19,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 659,620 円　（　　　　　　 2,081 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,278,460 円（　　　　　 4,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,305,335 円
②総費用	659,620 円
③純収益　①－②	1,645,715 円
④建物等に帰属する純収益	1,278,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	357,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,323,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

うるま 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	うるま市みどり町三丁目２１番１０	3601005166799-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考