令和7年1月15日　提出 うるま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川１丁目１１８番７ ｢石川１－５２－３６｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南東18m県道 水道、下水 石川電話局前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 石川電話局前停　北西 方近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 飲食店舗等が多い県道沿いの既成商業地域で、観光客の増加・各種イベントの再開に伴い客足が回復しており、 地価は上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、県内の各種事業を営む法人・個人等で ある。街並みは古く、近年は人口減少と駐車場不足から衰退してきたが、周辺部での新たな商業地域との競合関係によ り建物の建替えが徐々に進み、飲食・小売・物販店舗の新規出店が見られる。土地は１５０㎡程度で９００万円程度が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の特性及び個別的要因の状況のほか、市場参加者の属性を踏まえると、標準地の画地規模は小さく、また、近年高 騰しいている建築コストを考慮すると周辺で形成されている賃料水準では土地取得費の回収は困難である。従って、収 益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [157.8] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は行動規制緩和による社会・経済活 動の回復の動きが強まっており、うるま市内 商業地においても、不動産市場は徐々に活発 化している。 地域要因に格別の変動はないが、背後地や類 似不動産の土地価格水準の上昇の影響を受け 、当該地域の相対的地位は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +40.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％