令和7年1月15日　提出 うるま -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字赤道大門原９５７番３３ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 明道停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 明道停　北東方 500m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は住環境が良好であるため、需要が堅 調で、供給が少なく、値頃感もあることから、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、うるま市内及び隣接市町村内の住宅地域で、特に区画整然とした住宅地域との代替性が強いものと判断 した。需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。近隣地域は区画整然とした住環 境が良好な住宅地域で、値頃感もあり、隣接する沖縄市の需要も取り込んでおり、需要は堅調である。土地は２５０㎡ 程度で総額１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００～４０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅が中心で、賃貸市場が未成熟であり、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を考 慮すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視 する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を 採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [109.2] 100 100 [101.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は消費、建設、観光ともに拡大基調 で推移しており、市内の不動産市況も堅調に 推移している。 区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別 の変動はない。住環境が良好で、値頃感があ り、需要が堅調なことから、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％