令和7年1月14日　提出 うるま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字高江洲西繁多原９２９番２ ②地積 　(㎡) 321   (          2)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く空地 も混在する住宅地域 北東7m市道、南東側道 水道、下水 志林川停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 志林川停南東方 270m 法令 規制 （都） １中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、国道３２９号背後の低層住宅地地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持 すると予測する。一定の住宅需要はあるが昨今の金利上昇等から、地価は微増・横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧具志川地区等市内全域の既成住宅地である。需要者の中心は３０～４０代の市内居住者及びうるま市に 地縁的選好性を有する需要者が主で、近隣市町村からの転入者も比較的見られる。国道等へのアクセスもよく、各種公 共施設・利便施設等にも比較的アクセスが良い地域である。土地は３００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建住宅で 概ね３５００～４０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はうるま市内の規範性の高い住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格であ る。当該地域には共同住宅がみられるが、想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰によ り土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比準価 格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [109.2] 100 100 [101.0] 100 [113.4] [104.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は上昇基調、市内経済は概ね良好。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％