令和7年1月15日　提出 うるま -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字具志川下具志川原４３２番 ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ1 新旧の一般住宅が建 ち並ぶ、既成住宅地 域 南西3.1m道路 水道、下水 具志川停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南   330 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　３ ．１ｍ道路 交通 施設 具志川停北東方 350m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと見込まれる。市街地外延部における相対的 割安感から住宅需要は高まっており地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧具志川地区を中心にうるま市内の既成住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は、市内の居 住者である。中心市街地外縁部の利便性がやや劣る既成住宅地域においても、建築費高騰等を背景に相対的割安感から 需要は高まっている。市場の中心価格帯は、土地３００㎡で総額１，１００万円程度、新築の戸建住宅で総額３，５０ ０万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、旧来の既成集 落であることや昨今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の 試算を見送った。従って、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、好調な観光需要や雇用情勢を 背景に拡大基調にある。当市の旧具志川地区 の人口世帯数は増加傾向にある。 　居住環境に大きな変化はないが、建築費高 騰を背景に、相対的割安感のある既成住宅地 域への需要の増加により地価は強含みにある 。 　適正規模の整形地であり、最有効使用との 関連においても適正配置が可能であり、競争 力は普通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％