令和7年1月15日　提出 豊見城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字高安後原７１８番３０ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 高安停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 高安停　北東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに民間により分譲開発されたエリアで空地は無く地域は概ね熟成。近時に一部見られる建替は、概ね同規模 同用途。よって地域は今後も一定の建物更新を伴いつつ概ね現況の住環境を維持し、推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市内全域に亘る住宅地域。特に市中北部の高安、根差部等の比較的区画整然とした地域との代替競 争関係は強い。需要者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、圏外者も広域的に認められる。那覇市へも程近く 、かつ高台に位置し居住環境は比較的良好で需要は依然として堅調。一方、供給は低位に止まる。土地２００㎡程度で ２２００万円前後が需要の中心。なお近時に従来地価水準を上回る取引が依然一部で認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心で賃貸市場の熟成度は低位である。その他、県内建築費は依然上昇傾向であり、加えて指定 容積率が低位で、経済合理性を有する賃貸住宅経営が不可能と判断される為、収益還元法は非適用とした。比準価格は 典型的需要者の観点より適切な補修性等を経て試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を 反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ５市内取引面積は前年比で減少したが、件 数は微増となった。Ｒ６は９月迄の累計で面 積は昨年比＋５％、件数は＋１８％となった 。 近隣地域やその周辺地域では、経年の戸建住 宅が比較的多い為、近時に取壊後に区画割し た木造戸建ミニ分譲が複数認められた。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％