別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
沖縄 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沖縄 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.
鑑定評価額 69,600,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沖縄市泡瀬２丁目７７番７
｢泡瀬２－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 552  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3		 飲食店、事務所等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北西30m県道、南西側道 水道、下水 泡瀬三区入口

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 泡瀬三区入口停南東方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域にかかる変動要因はない。地価は、背後地の泡瀬土地区画
整理地の熟成度の高まりや、他の競合する商業地との関連で、当分の間、上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、沖縄市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、個人又は、法人等を中心に、沖縄市隣接市
町村を含めて広域に亘るものと考えられる。なお、近隣地域内における、土地の需給バランスはとれているほか、割安
感もあり、特に昨今の県経済情勢を強く反映している。但し、一方においては、他の競合する商業地との関連で、相対
的優位性は、今のところ見られない。地価については、更地で７千万前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。一方、収益価格は、直接法により求められているが、
周辺地域において、収益性が貫徹するほど、高度利用が進展しておらず、また、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水
準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格は、合理的な意味合いが、かなり小さいことから、参考程度に留めた
。従って、本件では、比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.3]		 [102.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 沖縄市の地価は、上昇幅が、緩やかながらに
復調しており、特に、人気のある美里地区や
泡瀬地区の周辺地域の需要は旺盛。


近隣地域内において、直ちに、地域要因に変
動を及ぼす事業等は認められない。



規模的に大きい部類に属する画地では、用途
の汎用性から、属性という点で、多種の需要
者の参入も考えられ、引合いは強い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沖縄 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７沖縄

-6		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m市
道、
南東16m、
角地
（都） 

(80,200)
b 公０７沖縄

-53		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
c 調０６沖縄

-51		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15.1m市
道、南西3m、
角地
（都） １住居

(70,200)
d 調０６沖縄

-71		 沖縄市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m県道、
北西3.5m、
角地
（都） 

(80,200)
e 調０６沖縄

-80		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18.5m国
道、北4m、
南西4.1m、
三方路
（都） 

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,509  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
116,967 		 100
[  90.8]
128,818 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
151,240  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
150,795 		 100
[  88.7]
170,006 
173,000 
c (　           ) 
83,979  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
90,319 		 100
[  73.5]
122,883 
125,000 
d (　           ) 
150,310  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
155,965 		 100
[  85.4]
182,629 
186,000 
e (　           ) 
74,405  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
84,679 		 100
[  70.0]
120,970 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



沖縄 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,779,961 
1,915,062 
5,864,899 
5,385,340 
479,559 		 （　0.9768）
468,433 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,153,167 円　　　　（　     20,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沖縄 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 ＲＣ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   552 ㎡     26.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～３Ｆファミリータイプ（１Ｆ３室、計６室）平均専有面積約４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域の標準的使用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,983 
267,705 		 3.0  803,115 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,510 
203,850 		 2.0  407,700 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,510 
203,850 		 2.0  407,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
100.0 
405.00 

675,405 		 1,618,515 
0 
⑨年額支払賃料        675,405 円　×　12ヶ月　＝　       8,104,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,104,860 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,764,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,618,515 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,505 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,779,961 円　　　　（　        14,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,988 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,983 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沖縄 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 551,400 円  　　　　     91,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 437,662 円  　　　        8,104,860　×　　　　   5.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      643,300 円  　　　　     91,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        91,900 円  　　　　     91,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,900 円  　　　　     91,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,915,062 円　（　　　　　　         3,469 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,385,340 円  
（　　　　　         9,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,779,961 円      
②総費用 1,915,062 円      
③純収益　①－② 5,864,899 円      
④建物等に帰属する純収益 5,385,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 479,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 468,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,153,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沖縄 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沖縄市泡瀬二丁目７７番７
 3601000076625-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
沖縄 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沖縄 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.
鑑定評価額 69,600,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沖縄市泡瀬２丁目７７番７
｢泡瀬２－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 552  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3		 飲食店、事務所等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北西30m県道、南西側道 水道、下水 泡瀬三区入口

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 泡瀬三区入口停　南東
方
750m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗・事務所等及び共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした路線商業地域で、背後の泡瀬土地区画整理事
業により形成された住宅地の熟成度の高まりにより、事業用地の需要は引き続き旺盛で地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主要幹線道路沿いの比較的繁華な路線商業地域で隣接市町村町に及ぶ。需要者の中心は、路面店舗及び
共同住宅を建築して賃貸に供する投資用不動産市場に参入する県内事業法人や、ロードサイドビジネス店舗を誘致して
地代を収受する不動産業者等で、昨今の投資需要の回復傾向を受け需要は旺盛である。地積５００㎡程度の標準的画地
の場合、総額６３００万円程度が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する商業地の事例を採用し、類似性及び規範性が高く実証性の高い価格で
ある。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受することが困難で、昨今の建設コストの影響もうけ低位に求め
られた。本件では、市場参加者の属性を踏まえ、代替競争関係が認められ信頼性の高い商業地の取引事例から求めた比
準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [102.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は行動規制緩和による社会・経済活
動の回復の動きが強まっており、沖縄市内商
業地においても、不動産市場は徐々に活発化
している。

地域要因に格別の変動はないが、背後地や類
似不動産の土地価格水準の上昇の影響を受け
、当該地域の相対的地位は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沖縄 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７沖縄

-6		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m市
道、
南東16m、
角地
（都） 

(80,200)
b 公０７沖縄

-25		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西26.9m国
道、南西4m、
角地
（都） 商業

(100,400)
c 公０６沖縄

-3		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西30m県道、
北東6m、
南西6m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
d 調０６沖縄

-61		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m国道、
西6.9m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,509  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
116,967 		 100
[  98.0]
119,354 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
146,696  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
147,266 		 100
[ 115.0]
128,057 
131,000 
c (　           ) 
119,116  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
126,055 		 100
[ 100.0]
126,055 
129,000 
d (　           ) 
108,560  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
111,327 		 100
[  92.4]
120,484 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



沖縄 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  熟成した既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,740,407 
1,886,757 
5,853,650 
5,385,340 
468,310 		 （　0.9768）
457,445 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     10,891,548 円　　　　（　     19,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沖縄 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 135.00 ＲＣ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   552 ㎡     26.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗２戸、共同住宅は各階３戸、駐車場付きを想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 店舗付共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
135.00 
90.0 
121.50 
2,055 
249,683 		 3.0  749,049 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
135.00 
98.0 
132.30 
1,596 
211,151 		 2.0  422,302 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
95.3 
386.10 

671,985 		 1,593,653 
0 
⑨年額支払賃料        671,985 円　×　12ヶ月　＝　       8,063,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     386.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,063,820 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       338,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,725,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,593,653 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,740,407 円　　　　（　        14,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,055 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沖縄 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,500 円  　　　　     91,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 499,957 円  　　　        8,063,820　×　　　　   6.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      643,300 円  　　　　     91,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        91,900 円  　　　　     91,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,900 円  　　　　     91,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,886,757 円　（　　　　　　         3,418 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,385,340 円  
（　　　　　         9,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,740,407 円      
②総費用 1,886,757 円      
③純収益　①－② 5,853,650 円      
④建物等に帰属する純収益 5,385,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 468,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 457,445 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          829 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,891,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沖縄 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沖縄市泡瀬二丁目７７番７
 3601000076625-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考