令和7年1月15日　提出 沖縄 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市嘉間良１丁目３３番５ ｢嘉間良１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 嘉間良停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 嘉間良停　北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に位置する既存の住宅地域だが、地形等が影響し熟成度は依然低位。今後も地域は概ね現況の住環境を 維持し推移すると予測。なお、周辺における近時の宅地開発動向やこれによる影響について留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内に亘る住宅地域。特に嘉間良、八重島、越来等、既存のエリアとの代替競争関係が強い。地縁的選好 性が働き、需要者は自用目的の地元の居住者が中心だが、近時では圏外者も見られつつある。住環境が劣るも、市中心 部に位置し、依然値頃な水準の為、需要はやや高まっている。需要の中心となる価格帯は土地１５０㎡程度で９７０万 円前後。なお近年、従来地価水準を上回る木造戸建取引も一部見られ、地域水準への影響が顕在化してきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場の熟成度は低位であり、自己居住目的の需要が中心。かつ近時の県内建築費の上昇傾向や、対象標準地の規模 を考慮すると経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の観点より事例 選択し、適切な補修性等を経て実証的に試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を反映す る比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [106.0] 100 100 [100.0] 100 [151.4] [102.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ５市内取引件数、面積は共に前年比で微減 となった。Ｒ６は９月迄の累計で件数は昨年 比－１％となったが、面積は＋１６％となっ た。 住環境は依然劣るが、値頃な地価水準である 為、周辺地域では近時において木造戸建分譲 開発が一定量認められる。 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で 、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％