令和7年1月15日　提出 沖縄 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市室川２丁目４５番３ ｢室川２－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西5m市道 水道、下水 嘉間良停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 嘉間良停　南東方 230m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 根強い住宅地需要がある一方、供給が少ないことから地価は引き続き上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沖縄市及び隣接市町村の戸建住宅地域一円である。典型的需要者は、ファミリー層等の自己使用目的の取 得者が中心である。沖縄市中心部や高速道路のインターチェンジとの接近性が比較的良好であることもあり、需要は堅 調である。土地は２３０㎡程度で２０００万円程度、新築戸建住宅は総額３５００万円程度が取引の中心となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した既成住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的で市場に参入するファミリー層である。一部アパートが散 見されるが、専ら土地所有者が遊休地活用等のためにアパートを建設するケースであり、賃料水準は土地取得費の回収 を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を踏まえ、取引事例より求めた比準 価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [106.0] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は行動規制緩和による社会・経済活 動の回復の動きが強まっており、沖縄市住宅 地においても、不動産市場は徐々に活発化し ている。 地域要因に格別の変動はないが、供給が少な い既成住宅地域である一方、住宅地需要は根 強いことから、地価はやや上昇傾向を継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％