令和7年1月15日　提出 沖縄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市宮里３丁目３０５番２ ｢宮里３－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m道路 水道、下水 照屋入口停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ道 路 交通 施設 照屋入口停　東方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象不動産の南東の地域で宅地の供給はあるが地勢が劣る地域で、区画整然とした地勢の優る当該地域の稀少性 は高まることが予想される、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沖縄市宮里を中心とした住宅地域と判断した。需要者は、同市に地縁的選好性を有する個人が中心で、他 の市町村からの転入者も見られる。成約事例は価格水準から乖離する高値の取引も見られ、需給動向は強含み傾向にあ る。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で総額１，５００万～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５ ００万～４，５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。建築費高騰の影 響から、賃貸用不動産を想定することに経済的合理性が認められず収益還元法を非適用とした。近隣地域は自己使用目 的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。従って市場性 を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沖縄市の世帯数は増加傾向にあり、市内の住 宅地需要は強含み傾向にある。 周辺の環境条件の劣る地域で価格水準から乖 離した高値の取引も見られ、区画整然とした 当該地域の相対的な地位は向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％