令和7年1月10日　提出 糸満 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎町５丁目８番７外 ②地積 　(㎡) 9,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場、事業所 等が混在する工業団 地 北東30m市道、三方路 水道、下水 西崎第二団地前停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   600 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立造成された工場地域 街 路 ３０ｍ市道、三方路 交通 施設 西崎第二団地前停　南 西方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種製造工場のほか事務所や物流倉庫等もみられる工業団地である。立地条件、交通条件等から業務効率性が高 く、県内外事業者からの引き合いが強く、地価は引き続き上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本島中南部の工業地域及び流通業務地域であり、需要者は県内外の各種製造業、建設関連産業、流通業等 の法人が中心である。本島南部では工業地の超過需要が続いており、交通インフラが整備されている近隣地域は県内外 の物流系企業等からの強い引き合いを受け、地価は上昇を続けている。取引は市場参加者の業種業態や個別事情が強く 影響し、物件の規模や条件等の個別性によっても大きく異なるため、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の工場等が中心であり、賃貸市場が熟成していないため、収益還元法は適用を見合わせ、取引事例比較法の みを適用し、比準価格を試算した。比準価格は、市内のみでは比較可能な事例を十分に収集できなかったため、広域的 に事例を収集したが、価格牽連性が認められる事例を選択し、適切に要因比較を行って試算したため、規範性が高い価 格を求められた。よって、本件では規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では流通工業地の供給不足が続いており 、糸満市内でも交通アクセスや業務効率性が 優れた工業地を中心に強い引き合いがみられ る。 立地条件、交通条件から業務効率性が高く、 県内外事業者からの引き合いが強く、地価は 引き続き上昇している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％