令和7年1月15日　提出 糸満 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　飯塚　義章   TEL.

鑑定評価額 29,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎２丁目３５２番 ｢西崎２－３９－６｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 西崎小学校入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 西崎小学校入口停　北 西 200m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持していくと見られる 。住環境が良好な住宅地域で需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸満市内の住宅地域を中心とする住宅需要が見られる地域一体と把握される。需要者は、糸満市内の一 次取得者が中心であるが、市外からの転入者も見られる。糸満市内における区画整然とした住環境が良好なエリアで、 需要は堅調に推移している。土地は、総額２，５００～３，０００万円程度、新築戸建住宅は、細分化等により総額４ ，０００～４，５００万円程度が、市場における取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した価格である 。近隣地域は収益性よりも居住の快適性や周辺相場を重視する地域であり、賃料水準や建築費の高騰の点を考慮すると 、経済合理性に見合った賃貸想定が困難であるため、収益価格の試算は行なわなかった。以上より、市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の上昇基調に伴い不動産需要も堅調 に推移しているが、各種物価上昇による需給 動向への影響に懸念が残る。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 堅調な需要から、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％