令和7年1月15日　提出 糸満 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 85,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字兼城上原７６４番２５ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ丘陵の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 西崎入口停 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西崎入口停　南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に高台地に開発された住宅団地で、引き合いは比較的安定している。築年数の古い戸建が多いが、 建替えも散見される。景気上昇の動きに応じて、地価の上昇傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸満市を中心に隣接する豊見城市にも及ぶ。那覇市への通勤圏内にあるため、需要者は地縁を有する家 族世帯に加えて、他地域からの転入者も認められる。高台の古い分譲住宅団地で、引き合いは安定しており、景気上昇 に牽引されて、住宅取得意欲もやや上向いた。需要の中心となる価格帯は、更地で２千万円弱、中古戸建で３千万円強 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする分譲住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度は低い。行政条件として容積率が低い上、 現在の高騰した建築費を考慮すると、経済合理的な収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比 準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 87,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リーディング産業の観光業等に牽引され、景 況感は概ね良好だが、原材料価格の高騰等へ の懸念も根強い。糸満市の人口は微増傾向に ある。 高台の戸建分譲住宅地域として熟成している 。景気回復の影響を受け、割安感から引き合 いが強まる。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％